Финансовые коэффициенты


Бесплатная юридическая консультация:

Финансовые коэффициенты — это относительные показатели финансовой деятельности предприятия, которые выражают связь между двумя или несколькими параметрами.

Для оценки текущего финансового состояния предприятия применяют набор коэффициентов, которые сравнивают с нормативами или со средними показателями деятельности других предприятий отрасли. Коэффициенты, которые выходят за рамки нормативных значений, сигнализируют о «слабых местах» компании.

Анализ всех финансовых коэффициентов производится в программе ФинЭкАнализ .

Для анализа финансового состояния компании финансовые коэффициенты группируются по следующим категориям:

Коэффициенты рентабельности

Коэффициенты ликвидности (платежеспособности)

Коэффициенты оборачиваемости

Коэффициенты рыночной устойчивости

Коэффициенты финансовой устойчивости

Коэффициенты состояния основных средств и их воспроизводства

Формулы финансовых коэффициентов рассчитываются на основе данных бухгалтерской отчетности:


Бесплатная юридическая консультация:

Синонимы

Еще найдено про финансовые коэффициенты

финансовых коэффициентов обеспечивающих требуемую надежность и достоверность оценки вероятности прогноза Основными методиками и моделями используемыми в зарубежной и отечественной практике оценки финансового состояния и прогнозирования банкротства являются Z-счет Э

  • Анализ бухгалтерского баланса коммерческой организации с помощью финансовых коэффициентов

    финансовые коэффициенты относительные показатели рассчитываемые на основе данных бухгалтерской финансовой отчетности и дающие возможность получить представление об отдельных его характеристиках Коэффициентный анализ бухгалтерского баланса включает в себя расчет и

  • Актуальные вопросы и современный опыт анализа финансового состояния организаций — часть 4

    финансовые коэффициенты платежеспособности представленные коэффициентами текущей быстрой и абсолютной ликвидности Коэффициент покрытия текущей ликвидности Ктл показывает какую часть текущих обязательств по кредитам и расчетам можно погасить мобилизовав все оборотные

  • Аналитические возможности консолидированной отчетности для характеристики финансовой устойчивости

    Коэффициент финансовой зависимости капитализированных источников Долгосрочные пассивы Долгосрочные пассивы Собственный капитал LTD LTD ЕС Коэффициент финансовой независимости капитализированных источников Собственный капитал Долгосрочные пассивы Собственный капитал ЕС LTD ЕС Коэффициент финансового

  • Статистический анализ взаимосвязей показателей управления капиталом и рыночной стоимости публичных компаний России
    коэффициент финансовой устойчивости — E D А и др Также рассмотрены коэффициент ы характеризующие долю различных видов привлеченных финансовых источников в пассиве баланса В качестве индикаторов ликвидности компаний рассчитаны показатели
  • Использование методов экономического анализа в диагностике финансовой несостоятельности
  • финансовых коэффициентов при анализе и диагностике возможного банкротства возрастает За последний период был принят ряд методик раскрывающих правила проведения финансового анализа позволяющих дать оценку финансового состояния организации и выявить

  • Коэффициент финансовой независимости

    финансовый коэффициент равный отношению собственного капитала и резервов к сумме активов предприятия Исходные данные для расчета содержит бухгалтерский баланс организации Коэффициент финансовой независимости рассчитывается в программе ФинЭкАнализ в блоке

  • Комплексный анализ финансовой устойчивости компании: коэффициентный, экспертный, факторный и индикативный

    Коэффициент финансовой устойчивости К фу — это отношение собственных средств организации к сумме привлеченных средств К фу СК ПК где СК — собственный капитал компании ПК — привлеченный капитал

  • Финансовая устойчивость организации и критерии структуры пассивов

    Финансовые коэффициенты характеризующие структуру совокупного капитала рассматриваются обычно в качестве характеристик риска связанного с деятельностью организации Чем выше доля долга тем выше потребность в денежных средствах необходимых для его

  • Анализ консолидированной и сегментной отчетности: методический аспект

    финансовые коэффициенты которые были бы значимыми для оценки финансового состояния предприятия практически любой отрасли экономики В качестве таких финансовых коэффициентов могут быть предложены следующие доля оборотных активов в имуществе

  • Коэффициент финансовой зависимости

    Коэффициент финансовой зависимости Коэффициент финансовой зависимости — определение Коэффициент финансовой зависимости — показатель который является обратным к коэффициенту финансовой независимости он определяется отношением общей величины финансовых ресурсов к сумме

  • Коэффициент финансового риска

    Коэффициент финансового риска Коэффициент финансового риска — определение Коэффициент финансового риска показывает соотношение заемных средств и суммарной капитализации и характеризует степень эффективности использования компанией собственного капитала Он определяет насколько

  • Коэффициент финансового левериджа

    Коэффициент финансового левериджа Коэффициент финансового левериджа — определение Коэффициент финансового левериджа показывает соотношение заемных средств и суммарной капитализации и характеризует степень эффективности использования компанией собственного капитала Он определяет насколько

  • Определяем ликвидность баланса

    финансовые коэффициенты рассчитываются на основе соответствующих статей бухгалтерского баланса форма № 1 Перечисленные показатели раскрывают характер отношения между оборотными активами и краткосрочными обязательствами текущими пассивами Все три финансовых коэффициента

  • Актуальные вопросы и современный опыт анализа финансового состояния организаций — часть 5

    финансовых коэффициентов их минимальным нормативным уровням рейтинговое число будет равно единице а организация соответственно обладает удовлетворительным финансовым состоянием и наоборот значение менее единицы свидетельствует о неудовлетворительном результате Экономист О

  • Оценка экономического риска на основе финансовых коэффициентов

    финансовых коэффициентов оценке их значений и состоит из 12 этапов 1. Расчет и оценка финансовых коэффициентов определяющих пропорции между собственным и заемным капиталом используемым предприятием Оценка совокупного влияния фактора

  • Коэффициент финансовой независимости в части формирования запасов

    Коэффициент финансовой независимости в части формирования запасов Коэффициент финансовой независимости в части формирования запасов — определение Коэффициент финансовой независимости в части формирования запасов — коэффициент равный отношению величины собственных

  • Коэффициент финансовой устойчивости

    Коэффициент финансовой устойчивости Коэффициент финансовой устойчивости — определение Коэффициент финансовой устойчивости — коэффициент равный отношению собственного капитала и долгосрочных обязательств к валюте баланса Исходными данными для расчета служит бухгалтерский

  • Формирование скоринговой модели оценки кредитоспособности корпоративного заемщика

    коэффициент финансовой независимости СК А 10 где СК — собственный капитал Показывает как часть активов организации фи нансируется за счет собственного капитала Коэффициент финансовой зависимости коэффициент концентрации привлеченного капитала

  • Оглавление:

    Источник: http://1-fin.ru/?id=311&t=3.5

    информационный портал об инвестициях и инвестиционных инструментах

    Что такое Коэффициент покрытия долга | Debt Service Coverage Ratio, DSCR

    Коэффициент покрытия долга — англ. Debt Service Coverage Ratio (DSCR), является финансовым показателем, который используется для оценки способности бизнеса выполнять свои долговые обязательства. Коэффициент покрытия долга рассчитывается как отношение суммы чистого дохода за определенный период к сумме долговых обязательств за этот же самый период. Вычисление этого коэффициента является одним из способов определить, может ли компания покрыть свои долговые обязательства, если все ее кредиторы немедленно потребуют свои средства. Если значение коэффициента покрытия долга меньше единицы, это может указывать на финансовые проблемы.

    В современной экономики практически невозможно вести бизнес, не принимая на себя некоторые долговые обязательства. Компании занимают деньги, чтобы финансировать новые проекты, маркетинговые кампании, ежедневные операции и т.п. Финансово здоровые компании обычно обеспечивают достаточный поток доходов, который позволяет не только погасить долговые обязательства, но и получить некоторую прибыль. Одним из способов оценить соотношение между доходами и долговыми обязательствами является коэффициент покрытия долга.

    Предположим компанию, которая получила чистый доход за отчетный квартал в размереу.е. Допустим, что за тот же самый период задолженность долговые обязательства компании (как основная сумма долга, так и проценты), составилау.е. Чтобы вычислить коэффициент покрытия долга необходимо чистый доход в размереу.е. разделить на долговые обязательства в размереу.е., что составит 1,24.

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    В большинстве случаев значение коэффициента покрытия долга меньше 1 свидетельствует о финансовых проблемах компании, поскольку это означает, что она не имеет достаточного количества денег, чтобы выплатить свои текущие долговые обязательства. Также опасной является тенденция, когда значение коэффициента покрытия долга продолжает последовательно снижаться в течение нескольких отчетных периодов. Это может быть индикатором, что уровень чистого дохода перестает соответствовать уровню долговых обязательств, другими словами компания начинает занимать больше денег, чем она может вернуть.

    Коэффициент покрытия долга, стабильно превышающий единицу, говорит не только о способности компании выплатить все свои долговые обязательства, но и наличии определенного резерва денежных средств. Эта дополнительная сумма может быть реинвестирована в развитие бизнеса, либо из нее может быть сформирован резервный фонд на случай чрезвычайных ситуаций. Важно отметить, что высокое значение коэффициента покрытия долга не обязательно является положительным моментом. Когда возникает такая ситуация, потенциальные инвесторы могут предполагать, что компания не использует свой избыточный доход в полном объеме, что может, в конечном счете, повредить ее росту.

    Спецификация фьючерсов

    Финансовый рынки / Фьючерсы

    Спецификация фьючерсных контрактов является официальным документом, в котором организатор торгов (биржа) раскрывает все параметры фьючерсного контракта и правила торговли . читать дальше

    Обмениваемые облигации

    Финансовый менеджмент / Гибридные ценные бумаги

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    Обмениваемые облигации дают инвестору право их обмена на обыкновенные акции другой компании, в которой, как правило, у компании-эмитента есть доля в уставном капитале . читать дальше

    Ценообразование на основе затрат

    Управленческий учет / Модели ценообразования

    Ценообразование на основе затрат (Cost-based Pricing) является подходом к определению цены реализации продукции на основе затрат с добавлением фиксированной наценки, которая позволяет выйти на целевую сумму прибыли . читать дальше

    Факторинг дебиторской задолженности

    Финансовый менеджмент / Управление рабочим капиталом

    Факторинг дебиторской задолженности является одним из инструментов, позволяющим привлечь краткосрочное финансирование, путем передачи права требования долга фактору . читать дальше

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    Варранты

    Финансовый менеджмент / Гибридные ценные бумаги

    Варранты – это ценные бумаги, дающие право инвестору приобрести определенное количество обыкновенных акций по фиксированной цене (цене исполнения) в течение установленного срока . читать дальше

    Теория арбитражного ценообразования

    Финансовый менеджмент / Риск и доходность

    Теория арбитражного ценообразования (англ. Arbitrage Pricing Theory, APT) утверждает, что цена актива зависит от множества факторов, однако превалирующим является эффективность арбитража . читать дальше

    Индексный анализ финансовой отчетности

    Финансовый менеджмент / Анализ финансовой отчетности

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    Индексный анализ предполагает трансформацию данных финансовой отчетности в форме индекса, которое позволяет отследить их изменение по отношению к базовому учетному периоду и определить тенденции . читать дальше

    Мультипликатор собственного капитала

    Финансовый менеджмент / Анализ финансовой отчетности

    Мультипликатор собственного капитала или финансовый рычаг является коэффициентов, оценивающим в какой степени формирование активов профинансировано собственниками . читать дальше

    Модель Дюпона (DuPont)

    Финансовый менеджмент / Анализ финансовой отчетности

    Факторный анализ на основе модели Дюпона (DuPont) предполагает декомпозицию коэффициента рентабельности собственного капитала (ROE) с целью определения факторов, оказывающих . читать дальше

    åñïëàòíàÿ þðèäè÷åñêàÿ êîíñóëüòàöèÿ:

    Источник: http://allfi.biz/glossary/eng/D/debt-service-coverage-ratio.php

    Debt Ratios (Коэффициенты задолженности)

    Существует группа показателей, которые показывают, какая часть прибыли или денежного потока поглощается процентными и (или) иными фиксированными расходами (платежами). На основании этих коэффициентов также можно провести оценку кредитоспособности компании.

    К коэффициентам, характеризующим долговую нагрузку на компанию относятся:

    Debt Ratio (Коэффициент финансовой зависимости)

    Debt-to-equity Ratio (Коэффициент финансового левериджа)

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    Debt Service Coverage Ratio (Коэффициент обслуживания (покрытия) долга)

    Cash Flow to Debt Ratio (Отношение притока денежных средств к сумме обязательств)

    Debt Ratio

    Debt ratio (Коэффициент финансовой зависимости) – это коэффициент характеризующий отношение заемного капитала организации ко всему капиталу (активам) компании.

    Debt Ratio = Total Equity / Total Assets

    Debt Ratio = Обязательства / Активы

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    Нормальным считается значение показателя не более 0,6-0,7. Оптимальным значением коэффициента финансовой зависимости считается 0,5 (то есть равное соотношение собственного и заемного капитала). Значение показателя ниже нормы говорит о слишком осторожном подходе компании к привлечению заемного капитала и об упущенных возможностях повышения рентабельности собственного капитала за счет использования эффекта финансового рычага. В обратном случае, т.е. при значении коэффициента финансовой зависимости более 0,7 свидетельствует о сильной зависимости компании от привлеченных средств (кредитов).

    Debt-to-equity Ratio

    Debt-to-equity ratio (Коэффициент финансового левериджа) – это показатель соотношения заемного и собственного капитала компании. Он принадлежит к группе основных показателей, характеризующих финансовое положение компании и часто используют в более общем смысле, говоря о принципиальном подходе к финансированию бизнеса, когда с помощью заемных средств у предприятия формируется финансовый рычаг для повышения отдачи от собственных средств, вложенных в бизнес.

    Debt to equity ratio = (Long-term debt — Value of leases) / Average shareholders’ equity

    Debt to equity ratio = Обязательства / Собственный капитал

    Оптимальным считается соотношение обязательств и собственного капитала (чистых активов) равное 1,0 (коэффициент финансового левериджа равен 1). Наиболее распространенным значением коэффициента в развитых экономиках является 1,5 (т.е. 60% заемного капитала и 40% собственного).

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    Как и другие коэффициенты, характеризующие структуру капитала (коэффициент автономии, коэффициент финансовой зависимости), нормальное значение коэффициента финансового левериджа зависит от отрасли, масштабов предприятия и даже способа организации производства (фондоемкое или трудоемкое производство). Поэтому его следует оценивать в динамике и сравнивать с показателем аналогичных предприятий.

    Capitalization Ratio

    Capitalization ratio (Коэффициент капитализации) – это показатель, сравнивающий размер долгосрочной кредиторской задолженности с совокупными источниками долгосрочного финансирования, включающими кроме долгосрочной кредиторской задолженности собственный капитал компании.

    Capitalization ratio = Long-term debt / (Long-term debt + shareholder’s equity)

    Capitalization ratio = Долгосрочные обязательства / (Долгосрочные обязательства + Собственный капитал)

    Коэффициент позволяет оценить достаточность у компании источников финансирования своей деятельности в форме собственного капитала. Показатель не имеет устоявшегося нормативного значения, поскольку сильно зависит от отрасли или технологии используемой компанией.

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    Interest Coverage Ratio, Times Interest Earned Ratio (TIE)

    Interest coverage ratio, Times interest earned (Коэффициент покрытия процентов). Характеризует степень защищенности кредиторов от невыплаты процентов за предоставленный кредит и демонстрирует: сколько раз в течение отчетного периода компания заработала средства для выплаты процентов по кредитам и займам.

    Показатель TIE представляет собой соотношение прибыли до уплаты процентов и корпоративных налогов (EBIT) и величины расходов по выплате процентов (annual interest expense), рассчитывается по формуле:

    Interest coverage ratio = EBIT / annual interest expense

    TIE = EBIT / Проценты к уплате

    Этот показатель также позволяет определить допустимый уровень снижения прибыли, используемой для выплаты процентов.

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    Значение коэффициента ниже 1,5 ставит под вопрос возможность компании обслуживать свою кредиторскую задолженность. Критическим считается значение коэффициента менее 1,0 (сумма EBIT меньше суммы процентов к уплате), которой означает, что приток денежных средств компании недостаточен для выплаты процентов по кредитам и займам.

    Показатель представляет собой коэффициент, дающий представление, во сколько раз прибыль предприятия без учета начисленной амортизации превышает процент, причитающийся к уплате. Этот коэффициент также не учитывает выплат основных сумм долга, связанных с погашением займов, и которые будут намного больше, чем проценты.

    Debt Service Coverage Ratio (DSCR)

    Debt service coverage ratio (Коэффициент покрытия фиксированных платежей или коэффициент обслуживания (покрытия) долга) представляет собой отношение чистой операционной прибыли (дохода) к суммарным выплатам по кредиту за период (основной долг + проценты). Данный показатель используется для определения способности компании генерировать свободный денежный поток, необходимый и достаточный для обслуживания имеющихся кредитов и займов.

    Данный показатель, включающий все необходимые выплаты по обслуживанию долга, срок которых наступает в отчетном периоде, и рассчитывается по следующей формуле:

    Debt service coverage ratio = Net operating income / Total debt service

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    DSCR = Annual net operating income / (Principal repayment + interest payments + lease payments)

    Debt service coverage ratio = EBIT / Суммарные выплаты по кредитам за период (основной долг + проценты)

    Cash Flow to Debt Ratio

    Cash flow to debt ratio (Отношение притока денежных средств к сумме обязательств). Данный показатель используется при оценке кредитного положения компании.

    Cash flow to debt ratio = Operating cash flow / Total debt

    Cash flow to debt ratio = Операционный денежный поток / Совокупная задолженность

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    Коэффициент показывает запас времени, которое потребуется для выплаты долга при условии, что на его погашение будет направлен весь операционный денежный поток компании.

    Чем выше соотношение, тем выше способность компании обслуживать собственные долги.

    Источник: http://afdanalyse.ru/publ/finansovyj_analiz/1/koehfficienty_obsluzhivanija_dolga/

    Коэффициент обслуживания долга

    Коэффициент обслуживания долга (debt service ratio) – это статистический показатель, характеризующий способность бизнеса погашать свою задолженность. Расчет показателя DSCR – один из способов доказать инвесторам, что предприятие сможет расплатиться с кредиторами, если все они единовременно изъявят желание получить компенсацию. Также DSCR способен показать, какие финансовые проблемы есть у бизнеса.

    Как рассчитывается коэффициент обслуживания долга?

    Для расчета DSCR может быть применена одна из нескольких формул. Основной является следующая:

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    DSCR = Чистый операционный доход / Суммарные выплаты по ссудам за период

    С помощью формулы можно сделать вывод о достаточности свободного денежного потока организации для удовлетворения требований займодавцев.

    Используются и другие способы расчета:

    DSCR = Чистый доход за период / (Основная сумма долга + Начисленные проценты + Выплаты по лизингу)

    По последней формуле следует уточнить, что EBIT – это прибыль организации до налогообложения, а общие выплаты по кредитам – это сумма основного долга и начисленных процентов.

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    Интерпретация коэффициента обслуживания долга

    Пограничным значением является единица – если DSCR ниже, компания окажется непривлекательной для инвесторов, потому как вероятность ее банкротства будет довольно высока. Показатель обслуживания долга следует рассматривать в динамике – отрицательная динамика (постепенное падение показателя) должна стать тревожным сигналом для руководства. Это свидетельствует, что долг растет быстрее, чем доход фирмы.

    Если коэффициент обслуживания долга превышает единицу, значит у компании после оплаты задолженности остаются свободные средства, которые она может направить на расширение бизнеса, модернизацию оборудования, выплату дивидендов акционерам или просто сохранить для чрезвычайных ситуаций. Нужно сказать, что и слишком высокий DSCR не является положительным знаком для инвесторов, так как сигнализирует: компания не использует избыточную прибыль в полном объеме, что может отрицательно сказаться на темпах ее роста.

    Частные случаи DSCR

    Встречаются и такие показатели обслуживания долга, как:

    Покрытие процентов (Interest Coverage). Считается как отношение прибыли до выплаты процентов к величине процентов.

    Покрытие долгосрочных задолженностей. Показывает, способна ли фирма покрывать долг за счет средств, полученных от хозяйственной деятельности. Для расчета применяется формула:

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    ПДЗ = (Чистый доход + Выплаты по дивидендам) / Текущая задолженность

    Покрытие фиксированных платежей. Применяется формула:

    ПФП = Прибыль / (Проценты + Платежи по лизингу + Дивиденды держателям привилегированных акций + Остальные фиксированные платежи)

    Источник: http://utmagazine.ru/posts/15162-koefficient-obsluzhivaniya-dolga

    Бизнес-планы и финансовые модели

    При построении финансовых моделей проекта помимо показателей коммерческой эффективности, таких как чистая приведенная стоимость (NPV), внутренняя ставка доходности (IRR), срок окупаемости, необходимо рассчитать и показатели финансовой устойчивости проекта, о которых я и хочу рассказать в этой короткой заметке.

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    Коэффициенты финансовой устойчивости предназначены для анализа степени финансовых рисков проекта и, в отличие от показателей коммерческой эффективности, больше всего интересны банкам и прочим кредиторам.

    Итак, что же это за показатели.

    Самые распространённые следующие:

    • коэффициент покрытия выплат по обслуживанию долга операционными денежными потоками (DSCR, debt service coverage ratio);
    • коэффициент покрытия процентных выплат (ICR, interests coverage ratio);
    • коэффициент покрытия долга денежными потоками, доступными для погашения долга, в период до погашения долга (LLCR, The Loan Life Coverage Ratio);
    • долг/собственный капитал (D/E);
    • долг/ EBITDA (D/EBITDA).

    Данные показатели, в частности, необходимо рассчитывать при подаче заявки и финансовой модели в Фонд развития промышленности. Также показатели DSCR и LLCR упоминаются как необходимые при расчетах в «Методических указаниях по подготовке стратегического и комплексного обоснований инвестиционного проекта, а также по оценке инвестиционных проектов, претендующих на финансирование за счет средств Фонда национального благосостояния и (или) пенсионных накоплений, находящихся в доверительном управлении государственной управляющей компании, на возвратной основе№ (утверждены Приказом Минэкономразвития России от 14.12.2013 N 741).

    Коэффициент покрытия выплат по обслуживанию долга операционными денежными потоками (DSCR)

    Коэффициент покрытия выплат по обслуживанию долга операционными денежными потоками (DSCR) или сокращенно коэффициент покрытия кредитных выплат – один из наиболее часто используемых в проектном анализе коэффициентов финансовой устойчивости.

    CFADS (cash flow available for debt service) – денежные потоки проекта, доступные для обслуживания долга в данном расчетном периоде. Это достаточно важный показатель, который используется при расчете многих других коэффициентов финансовой устойчивости. CFADS рассчитывается как сумма потоков денежных средств по операционной и инвестиционной деятельности плюс привлеченные кредиты и займы, плюс взносы акционеров, минус дивиденды и прочие выплаты акционерам.

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    P (principal) – выплаты основной суммы (тела) долга;

    DSCR рассчитывается в течение срока задолженности и показывает, во сколько раз CFADS превышает обязательные выплаты по кредиту. DSCR рассчитывается в каждом периоде.

    Значение коэффициента DSCR должно находиться в интервале 1,2-1,5. Значение коэффициента покрытия долга меньше единицы означает, что компания не имеет достаточного количества денег, чтобы оплатить текущие долговые обязательства. И чем больше риск проекта, тем кредиторы требуют большего значения коэффициента.

    Ниже приведен пример расчета DSCR.

    Коэффициент покрытия процентов (interest coverage ratio, ICR)

    Еще один коэффициент, характеризующий способность компании обслуживать выплаты по займам.

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    EBIT – прибыль до выплаты процентов и налогов,

    Значение коэффициента ICR демонстрирует во сколько раз значение EBIT превышает сумму выплат по процентам. Рассчитывается в каждом периоде и значение должно быть более единицы, а лучше более 1,5.

    Недостаток коэффициента заключается в ограниченности применения показателя EBIT, который не учитывает налоговые платежи, а также движения оборотного капитала, которые могут быть весьма значительны.

    Коэффициент покрытия долга в период до погашения долга (LLCR)

    В отличие от предыдущих двух коэффициентов, которые являются интервальными, то есть рассчитываются на основе данных определенного периода, коэффициент LLCR является кумулятивным, то есть рассчитываемые на основе всех будущих потоков денежных средств и остатка задолженности по кредиту.

    PV(CFADS) – чистая приведенная стоимость будущих денежных потоков проекта, доступных для обслуживания долга (начиная от расчетного периода до конца действия кредитного договора). Ставка дисконтирования – стоимость заемного капитала;

    DSRA – остаток денежных средств на расчетном счете на конец расчетного периода;

    D – остаток долга на конец расчетного периода.

    Коэффициент демонстрирует во сколько раз будущий дисконтированный денежный поток, доступный для обслуживания долга (CFADS) превышает размер непогашенного остатка долга. Чем значение коэффициента больше единицы, тем устойчивее проект.

    Коэффициент Долг/Собственный капитал (D/E)

    Коэффициент D/E (ebt to equity ratio) отражает соотношения заемного и собственного капитала проекта.

    D/E = (Долгосрочная и краткосрочная задолженность) / Собственный капитал

    Среднестатистическое соотношение для инвестиционных проектов составляет от 70/30 до 80/20. Чем выше риск проекта, тем более требуется собственных средств.

    Коэффициент Долг/ EBITDA (D/EBITDA)

    Коэффициент отношения долга к EBITDA (Debt/EBITDA ratio) – это показатель долговой нагрузки компании, отражающий ее способность платить по имеющимся обязательствам. Используется для оценки финансовой устойчивости и платежеспособности организации.

    D/EBITDA = Совокупные обязательства / EBITDA

    Показатель по смыслу близок к DSCR и ICR, с поправкой на недостатки использования значения EBITDA.

    Источник: http://businessplanconsult.ru/stati/%D1%84%D0%B8%D0%BD%D0%B0%D0%BD%D1%81%D0%BE%D0%B2%D1%8B%D0%B5-%D0%BF%D0%BE%D0%BA%D0%B0%D0%B7%D0%B0%D1%82%D0%B5%D0%BB%D0%B8-%D0%BF%D1%80%D0%BE%D0%B5%D0%BA%D1%82%D0%B0/

    Что такое коэффициент покрытия долга и как его рассчитать

    Добавлено в закладки: 0

    Термин DSCR является показателем, позволяющим оценить, может ли конкретный бизнесмен выполнить свои долговые обязательства, или нет.

    Специфика современных деловых отношений такова, что организации вынуждены брать кредиты для развития бизнеса, чтобы финансировать новые проекты, расширяться, участвовать в выставках, оплачивать рекламу и так далее и тому подобное. Чем лучше обстоят дела у компании, тем охотнее кредиторы предоставят ей средства, и тем лучшими будут условия кредитования.

    Нюансы расчета

    Кредиторы обязательно будут высчитывать коэффициент покрытия долга. Формула его выглядит так: сумма чистого дохода, полученного в определенном временном интервале, делится на величину всех долговых обязательств за то же самое время.

    Результат позволяет с большой долей вероятности дать ответ на вопрос: может фирма платить по счетам, если каждый ее кредитор внезапно решит потребовать назад свои деньги, или же нет. В случае если значение DSCR меньше 1, то осуществить расчет не удастся, если больше – погасить обязательства получится. Подобные расчеты полезны и для руководства фирмы, ведь глядя на них, можно понять, будет ли коммерческая деятельность приносить деньги, или придется работать, что называется, за зарплату.

    Пример

    Есть фирма с чистым доходом, равным0 рублей в квартал. В этот же самый квартал на ней висит задолженность, равная рублей. При несложных арифметических расчетов:0/= 1.33. Величина коэффициента больше единицы – фирма может заплатить по своим счетам в случае предъявления соответствующих требований.

    Если коэффициент покрытия долгов собственным капиталом фирмы становится меньше единицы, имеет смысл начать разбираться в финансовых проблемах организации, после чего обязательно – принимать соответствующие меры. В случае возникновения форс-мажора, у организации просто не останется денег на выплату долгов. Нужно обращать внимание на постепенное падение величины коэффициента в течение нескольких периодов времени.

    Если у фирмы из предыдущего примера в следующем квартале DSCR сократится до 1.2, а потом до 1.1, финансовому отделу нужно срочно начать разбираться в проблемах и пытаться искать выход из сложившегося положения. Постепенное снижение коэффициента говорит о том, что уровень чистого дохода падает и перестает соответствовать долговым обязательствам. Фирма начинает жить не по средствам.

    DSCR, стабильно превышающий единицу, означает наличие финансовых резервов. Их можно будет инвестировать в развитие, либо сформировать своеобразную «подушку безопасности» на «черный день». Высокое значение коэффициента не всегда говорит о том, что в фирме все хорошо. Величина показателя может свидетельствовать о том, что организация не использует свободные средства эффективно. Следует внимательно следить за DSCR и корректировать свои действия в зависимости от его реакции на текущие события.

    Копировать ссылку на эту статью

    Ещё 24+ из 140 похожих документа, справочника по банкротству юр. и физ. лиц:

    К сожалению, еще никто не комментировал данную статью, Ваш отзыв будет первым!

    • Банкротство физического лица 5
    • Банкротство юридического лица 19
    • Бухгалтерия при банкротстве 12
    • Дебиторская и кредиторская задолженности 20
    • Долги при банкротстве 30
    • Другие актуальные вопросы 17
    • Законодательство 10
    • Конкурсное производство 4
    • Кредитование должников 3
    • Ликвидация при банкротстве 14
    • О мировом соглашении 7
    • Цессия 2

    ☀ Бизнес-Прост.ру создан в помощь малому и среднему бизнесу России и стран СНГ. На сайте собраны лучшие и новые бизнес идеи, примеры бизнес планов с видео, полные пошаговые руководства по открытию бизнеса с нуля, выбор старого и нового оборудования, ведение ИП, каталог франшиз от представителей, образцы шаблонов документов, бланков и форм за год.

    Если вы нашли ошибку, выделите ее и нажмите Shift + Enter или нажмите нажмите здесь чтобы оповестить нас.

    Спасибо за ваше сообщение. В ближайшее время мы исправим ошибку.

    Копирование страницы “Что такое коэффициент покрытия долга и как его рассчитать”, переписывание полностью или частично — приветствуется, только с активной ссылкой на источник. Карта сайта

    Подпишитесь на наши новости

    Спасибо за ваше сообщение. В ближайшее время мы исправим ошибку.

    Источник: http://biznes-prost.ru/chto-takoe-koefficient-pokrytiya-dolga-i-kak-ego-rasschitat.html

    Формула коэффициент покрытия долга: расчет и применение

    Чтобы организовать продуктивную работу процветающей компании, владельцу придется изрядно потрудиться. Для динамичного развития на российском рынке большинство предприятий стремятся привлечь инвестиции. Перед тем как делать вложения в бизнес субъекта предпринимательской деятельности инвесторы внимательно изучают его финансовое состояние.

    Полученные в результате исследований показатели, в частности коэффициент покрытия, позволяют принять решение о целесообразности вложений.

    Что собой представляет коэффициент dscr?

    Dscr (формула) коэффициент покрытия долга, формула которого применяется для оценки способности компаний выполнять взятые на себя финансовые обязательства, чаще всего используется инвесторами и кредиторами. При проведении исчисления финансовые аналитики рассчитывают за конкретный период соотношение суммы чистого дохода к сумме долговых обязательств.

    Полученный результат позволит определить сможет ли компания по первому требованию всех кредиторов погасить долговые обязательства.

    В том случае, когда этот показатель меньше единицы, то организация имеет серьезные проблемы.

    Формула для расчета коэффициента dscr

    Финансовыми аналитиками для расчета коэффициента покрытия текущего долга конкретной компании используется формула коэффициент покрытия долга (формула простая, для применения на практике нужны данные, полученные из бухгалтерского баланса):

    Кп = (А — НА — КО): (ДО + КО), где

    ДО – обязательства компании (долгосрочные);

    НА – нематериальные активы;

    А – валюта, в которой составлен баланс.

    Полученный результат, рассчитываемый для предприятий, работающих в разных отраслях народного хозяйствования, может отличаться. Для сферы обслуживания показатель может быть получен с числовым значением 1,5, для промышленности он может достигать 2.

    Стоит отметить, что максимально высокий показатель будет свидетельствовать о том, что организация неэффективно использует капитал.

    Как рассчитывается ликвидность коммерческой компании?

    Чтобы рассчитать ликвидность организации, принято использовать коэффициент покрытия долга. Для его применения экономисты или финансисты берут данные из бухгалтерской отчетности. В процессе проведения исчислений аналитик делает сравнение величины оборотных средств компании с текущими долговыми обязательствами.

    Для расчетов в обязательном порядке учитывается скорость, с которой любая статья бухгалтерского баланса может преобразоваться в финансовые активы.

    Каждая статья оборотного капитала с определенной скоростью преобразовывается в оборотные средства. Благодаря этому их можно распределять по соответствующим группам, которые имеют разные степени ликвидности.

    Как оценить эффективность структуры капитала с помощью коэффициента возможности?

    Коэффициент возможности погашения долга финансовые аналитики используют для того, чтобы оценить эффективность структуры источников, из которых формируется баланс организации. Они подразделяют их на заемные и на собственные средства.

    Используя коэффициент покрытия долга, формула которого очень проста, специалисты выявляют все негативные тенденции, появляющиеся в процессе распределения источников финансирования. Если коммерческая организация не будет привлекать кредитные средства, у нее не будет возможности расширить свое производство. В результате она не сможет стать высоко рентабельной.

    Если компания привлечет к своему бизнесу инвесторов, то у нее появится шанс заявить о себе на российском рынке как о динамично развивающемся и конкурентоспособном участнике. Единственным нюансом, который должны учитывать руководители, принимающие решение о привлечении кредитных средств, является понижение инвестиционного рейтинга в геометрической прогрессии с увеличением заемного капитала в бухгалтерском балансе.

    Как можно расшифровать полученный результат для погашения долга?

    Финансовые аналитики используют коэффициент покрытия как в периоде, в котором проводятся исследования, так и в динамике. Также специалисты используют метод расчета коэффициента покрытия конкурентоспособных компаний, благодаря чему получают точные данные о нормативном значении показателя в отрасли функционирования предприятия.

    Исследуя динамику, финансовые аналитики получают возможность выделить тенденцию к развитию компании, либо выявить все возможные сдерживающие факторы. Полученный в результате исследований показатель специалистами должен сравниваться с нормативным значением, применяемым в конкретной отрасли.

    В том случае, когда он занижен, то аналитики могут утверждать о неплатежеспособности исследуемой организации. Если показатель слишком низкий, то это может свидетельствовать о намечающемся банкротстве субъекта предпринимательской деятельности.

    Благоприятный прогноз для любого предприятия финансовые аналитики дадут тогда, когда показатель ликвидности будет равен или немного превышать нормативный. В этом случае можно уверенно утверждать, что компания с максимальной эффективностью использует свой и привлеченный капитал.

    В связи с высокой платежеспособностью, такой субъект предпринимательской деятельности будет иметь инвестиционную привлекательность, как для российских, так и для зарубежных финансовых компаний.

    Стоит отметить, что при значительном превышении коэффициентом показателя, установленного для конкретной отрасли, финансовые аналитики сделают вывод, что организация не эффективно управляет капиталом и в нее не стоит делать инвестиции.

    Формула коэффициент покрытия долга (формула указаны выше по тексту) используется потенциальными инвесторами и кредиторами для оценки рисков, которые возникают после вложения средств.

    Если по результату проведенных исследований аналитики получат такой результат А4 < П4 и А1+А2 > П1+П2, то вероятней всего, что компания способна погасить обязательства перед кредиторами. Если данные исследований аналитики получат в таком виде, А4 < П4 и АЗ > ПЗ, то организация вернет долги через значительный промежуток времени.

    В том случае когда аналитики получат результат в таком виде, А4 > П4, то у компании вряд ли хватит средств на возврат всех кредитов.

    Заключение

    Коэффициент покрытия долга, формула которого указана в статье, стоит рассматривать в качестве действенного инструмента, применяемого финансистами и экономистами для проведения финансового анализа платежеспособности любой коммерческой организации.

    Финансовые аналитики способны правильно трактовать результаты проведенных исследований, благодаря чему дают адекватную оценку использования капитала. Коэффициент покрытия долга позволяет потенциальным инвесторам реально оценить возможные риски того или иного финансового проекта, в котором им предлагают принять активное участие.

    Как можно использовать данный коэффициент при погашении долга, увидите в этом видео:

    Источник: http://dolg.guru/dolgi/yuridicheskie-litsa/formula-koeffitsient-pokrytiya-dolga-formula.html

    Коэффициент обслуживания долга

    Коэффициент обслуживания долга (debt service ratio) – это статистический показатель, характеризующий способность бизнеса погашать свою задолженность. Расчет показателя DSCR – один из способов доказать инвесторам, что предприятие сможет расплатиться с кредиторами, если все они единовременно изъявят желание получить компенсацию. Также DSCR способен показать, какие финансовые проблемы есть у бизнеса.

    Как рассчитывается коэффициент обслуживания долга?

    Для расчета DSCR может быть применена одна из нескольких формул. Основной является следующая:

    DSCR = Чистый операционный доход / Суммарные выплаты по ссудам за период

    С помощью формулы можно сделать вывод о достаточности свободного денежного потока организации для удовлетворения требований займодавцев.

    Используются и другие способы расчета:

    DSCR = Чистый доход за период / (Основная сумма долга + Начисленные проценты + Выплаты по лизингу)

    По последней формуле следует уточнить, что EBIT – это прибыль организации до налогообложения, а общие выплаты по кредитам – это сумма основного долга и начисленных процентов.

    Интерпретация коэффициента обслуживания долга

    Пограничным значением является единица – если DSCR ниже, компания окажется непривлекательной для инвесторов, потому как вероятность ее банкротства будет довольно высока. Показатель обслуживания долга следует рассматривать в динамике – отрицательная динамика (постепенное падение показателя) должна стать тревожным сигналом для руководства. Это свидетельствует, что долг растет быстрее, чем доход фирмы.

    Если коэффициент обслуживания долга превышает единицу, значит у компании после оплаты задолженности остаются свободные средства, которые она может направить на расширение бизнеса, модернизацию оборудования, выплату дивидендов акционерам или просто сохранить для чрезвычайных ситуаций. Нужно сказать, что и слишком высокий DSCR не является положительным знаком для инвесторов, так как сигнализирует: компания не использует избыточную прибыль в полном объеме, что может отрицательно сказаться на темпах ее роста.

    Частные случаи DSCR

    Встречаются и такие показатели обслуживания долга, как:

    Покрытие процентов (Interest Coverage). Считается как отношение прибыли до выплаты процентов к величине процентов.

    Покрытие долгосрочных задолженностей. Показывает, способна ли фирма покрывать долг за счет средств, полученных от хозяйственной деятельности. Для расчета применяется формула:

    ПДЗ = (Чистый доход + Выплаты по дивидендам) / Текущая задолженность

    Покрытие фиксированных платежей. Применяется формула:

    ПФП = Прибыль / (Проценты + Платежи по лизингу + Дивиденды держателям привилегированных акций + Остальные фиксированные платежи)

    Источник: http://infoption.ru/31106

    How to Calculate The Debt Service Coverage Ratio (DSCR)

    The Debt Service Coverage Ratio, usually abbreviated as DSCR or just DCR, is an important concept in real estate finance and commercial lending. It’s critical when underwriting commercial real estate and business loans, as well as tenant financials, and is a key part of determining the maximum loan amount. In this article we’ll take a deep dive into the debt service coverage ratio and walk through several examples along the way.

    Debt Service Coverage Ratio Definition

    First of all, what exactly is the debt service coverage ratio? The debt service coverage ratio (DSCR) is defined as net operating income divided by total debt service.

    For example, suppose Net Operating Income (NOI) is $120,000 per year and total debt service is $100,000 per year. In this case the debt service coverage ratio (DSCR) would simply be $120,000 / $100,000, which equals 1.20. It’s also common to see an “x” after the ratio. In this example it could be shown as “1.20x”, which indicates that NOI covers debt service 1.2 times.

    What The DSCR Means

    What does the debt service coverage ratio mean? A DSCR greater than 1.0 means there is sufficient cash flow to cover debt service. A DSCR below 1.0 indicates there is not enough cash flow to cover debt service. However, just because a DSCR of 1.0 is sufficient to cover debt service does not mean it’s all that’s required.

    Typically a lender will require a debt service coverage ratio higher than 1.0x in order to provide a cushion in case something goes wrong. For example, if a 1.20x debt service coverage ratio was required, then this would create enough of a cushion so that NOI could decline by 16.7% and it would still be able to fully cover all debt service obligations.

    What is the minimum or appropriate debt service coverage ratio? Unfortunately there is no one size fits all answer and the required DSCR will vary by bank, loan type, and by property type. However, typical DSCR requirements usually range from 1.20x-1.40x. In general, stronger, stabilized properties will fall on the lower end of this range, while riskier properties with shorter term leases or less credit worthy tenants will fall on the higher end of this range.

    DSCR Commercial Real Estate Example

    The DSCR is critical when sizing a commercial real estate loan. Let’s take a look at how the debt service coverage ratio is calculated for a commercial property. Suppose we have the following Proforma:

    As you can see, our first year’s NOI is $778,200 and total debt service is $633,558. This results in a year 1 debt service coverage ratio of 1.23x ($778,200/$633,558). And this is what the debt service coverage ratio calculation looks like for all years in the holding period:

    As shown above the DSCR is 1.23x in year 1 and then steadily improves over the holding period to 1.28x in year 5. This is a simple calculation, and it quickly provides insight into how loan payments compare to cash flow for a property. However, sometimes this calculation can get more complex, especially when a lender makes adjustments to NOI, which is a common practice.

    Adjustments to NOI When Calculating DSCR

    The above example was fairly straightforward. But what happens with there are significant lender adjustments to Net Operating Income? For example, what if the lender decides to include reserves for replacement in the NOI calculation as well as a provision for a management fee? Since the lender is concerned with the ability of cash flow to cover debt service, these are two common adjustments banks will make to NOI.

    Reserves are essentially savings for future capital expenditures. These capital expenditures are major repairs or replacements required to maintain the property over the long-term and will impact the ability of a borrower to service debt. Similarly, in the event of foreclosure, a professional management team will need to be paid out of the project’s NOI in order to continue operating the property. While an owner managed property might provide some savings to the owner, the lender will likely not consider these savings in the DSCR calculation.

    Other expenses a lender will typically deduct from the NOI calculation include tenant improvement and leasing commissions, which are required to attract tenants and achieve full or market based occupancy.

    Consider the following proforma, which is the original proforma we started with above, except with an adjusted NOI to account for all relevant expenses that could impact the property’s ability to service debt:

    As you can see in the proforma above, we included reserves for replacement in the NOI calculation as well as a management fee. This reduced our year 1 NOI from $778,200 down to $728,660. What did this do to our year 1 DSCR? Now the debt service coverage ratio is $728,660 / $633,558, or 1.15x. This is much lower than what we calculated above and could reduce the maximum supportable loan amount or potentially kill the loan altogether. Here’s what the new DSCR looks like for all years in the holding period:

    Now when the debt service coverage ratio is calculated it shows a much different picture. As you can see, it’s important to take all of the property’s required expenses into account when calculating the DSCR, and this is also how banks will likely underwrite a commercial real estate loan.

    How to Calculate The DSCR for a Business

    The debt service coverage ratio is also helpful when analyzing business financial statements. This could come in handy when analyzing tenant financials, when securing a business loan, or when seeking financing for owner occupied commercial real estate.

    How does the DSCR work for a business? The general concept of taking cash flow and dividing by debt service is the same. However, instead of looking at NOI for a commercial property, we need to substitute in some other measure of cash flow from the business available to pay debt obligations. But which definition of cash flow should be used? Given the importance of debt service coverage, there is surprisingly no universal definition used among banks and sometimes there is even disagreement within the same bank. This is why it’s important to clarify how cash flow will be calculated.

    With that said, typically Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization (EBITDA) or some form of adjusted EBITDA will be used. Common adjustments include adding back an appropriate capital expenditure amount required to replace fixed assets (which would offset the depreciation add back), and also taking into account working capital changes (to cover investments in receivables and inventory).

    Let’s take an example of how to calculate the debt service coverage ratio for a business.

    As shown above, EBITDA (cash flow) is $825,000 and total debt service is $800,000, which results in a debt service coverage ratio of 1.03x. This is found by dividing EBITDA of $825,000 by total debt service of $800,000. This gives us an indication of the company’s ability to pay its debt obligations.

    If this analysis were for a tenant, we might want to subtract out existing lease payments and add in the new proposed lease payments. Or, if this were for an owner occupied commercial real estate loan, we would probably subtract out the existing lease payments and add in the proposed debt service on the new owner occupied real estate loan.

    Based on the above 1.03x DSCR, it appears that this company can barely cover its debt service obligations with current cash flow. There could be other ways of calculating cash flow or other items to take into account, but strictly based on the above analysis it’s not likely this loan would be approved. However, sometimes looking at just the business alone doesn’t tell the whole story about cash flow and debt service coverage.

    Global Debt Service Coverage (The Global DSCR)

    Calculating the debt service coverage ratio like we did above doesn’t always tell the whole story. For example, this could be the case when the owner of a small business takes most of the profit out with an above market salary. In this case looking at both the business and the owner together will paint a more accurate picture of cash flow and also the debt service coverage ratio. Suppose this was the case with the company above. This is what a global cash flow analysis might look like if the owner was taking most of the business income as salary:

    In the above analysis we included the business owner’s personal income and personal debt service. Assuming the owner was taking an abnormally high salary from the business, this would explain the low debt service coverage ratio when looking at the business alone as in the previous example. In this new global debt service coverage calculation we take this salary into account as cash flow, as well as all personal debt service and living expenses. Digging into how personal cash flow is calculated is beyond the scope of this article, but most of this information can be found just from personal tax returns, the personal financial statement, and the credit report, all of which will be required by a lender when underwriting a loan.

    As you can see, this new global DSCR paints a much different picture. Now global income is $1,575,000 and global debt service is $1,100,000, which results in a global DSCR of 1.43x. This is found by simply dividing global income by global debt service ($1,575,000/$1,100,000). More often than not, a global cash flow analysis like this tells the full story for many small businesses.

    Conclusion

    In this article we discussed the debt service coverage ratio, often abbreviated as just DSCR. The debt service coverage ratio is a critical concept to understand when it comes to underwriting commercial real estate and business loans, analyzing tenant financials, and when seeking financing for owner occupied commercial real estate. We covered the definition of the debt service coverage ratio, what it means, and we also covered several commercial real estate and business examples for calculating the debt service coverage ratio. While the DSCR is a simple calculation it’s often misunderstood and it can be adjusted or modified in various ways. This article walked through the debt service coverage ratio step by step to clarify these calculations.

    Could you clarify how you compute the debt service coverage in your first two proforma tables for year 5? In years 1-4, the debt service coverage is just NOI/Bank Loan. That is not true in year 5.

    I can see where it would make sense to compute the debt service coverage the way you did – I just want to confirm that I understand it.

    It’s the same as the other years ($808,254/$633,558). The last year in the holding period also contains the balloon payment, which is why the debt service (Bank Loan) line item is much higher.

    Thanks! Great post.

    Would the lender only consider the first year DSCR to underwrite the loan, or would they take in consideration all years DSCR?

    As always it depends. If it’s a stabilized asset they would likely use a stabilized NOI and DSCR. On the other hand, if it was a property that required significant capital improvements or there were leases expiring over the loan term, then the DSCR would likely be calculated for all years in the holding period.

    Thanks a lot for this great information for this great information!

    Interest on partner’s captial should it be considered as Interest expense while calculating DSCR

    I have often been confused by the impact of taxes on DSCR. Isn’t the business taxed on NOI Before the principal is paid? The pricipal is paid with after tax dollars so why isn’t it calculated after tax? Are you assuming that depreciation will equally offset the principal payment?

    This is a great question. Often cash flow is “tax-adjusted” for corporations by dividing the cash flow by (1-tax rate). For example, to make a $100,000 principal payment, a borrower would need to make $154,000 pre-tax assuming a 35% tax rate. For pass thru entities tax is often taken into account already in the borrower’s personal cash flow (since taxes are passed through to a borrower’s personal tax return). With that said, in my experience all banks are different and there often will be nuances in how these ratios are defined. Hope that helps.

    Can someone explain the DSCR of 1.28 for year 5. I see a massive increase of the bank loan and I show a DSCR of 0.11.

    It’s only taking into account the operating cash flow. The large increase in debt service you see is the balloon payment due at the end of the holding period, which we are not taking into account here for the DSCR calculation.

    Could you potentially clarify on the business DCSR tables toward the bottom how on the “Pre tax” part at top there’s 200k interest expense added back (to get to the EBITDA line) whereas on the bottom interest expense is 500k?

    Banks look backward when underwriting loans. So, the add back would be from prior years whereas the $500k would include the new debt. In this example it could be the case that the $500k includes the existing $200k plus an additional $300k. Or it could be the case that the $500k is a new larger loan that completely replaces the existing debt.

    One question- What if the property is paid cash. A zero in the denominator is undefined.

    Then the DSCR wouldn’t matter.

    After I sent the message, I thought about it again, it would have no debt service.

    What is PropertyMetrics?

    Recent Posts

    WHAT OTHERS ARE SAYING

    Write For Us

    Want to write for us and contribute your experience back to our large and growing audience? Learn more.

    Источник: http://www.propertymetrics.com/blog/2016/02/17/how-to-calculate-the-debt-service-coverage-ratio-dscr/