Расторжение договора ипотеки


Бесплатная юридическая консультация:

Кредит на недвижимость – это наиболее сложная финансовая банковская операция. Такие займы выдаются на срок до 30 лет, за указанное время может произойти масса реформ, девальваций и прочих изменений, в связи с чем потребуется расторжение ипотечного договора по инициативе заемщика или банка.

Оглавление:

Последние могут воспользоваться правом на аннулирование контракта в случае, когда должник уклоняется от уплаты или не соблюдает условия соглашения. Причин на прекращение взаимодействия с финансовым учреждением у самого заемщика куда больше.

Причины для расторжения договора ипотеки

Финансовая неспособность заемщика производить оплату

В эту категорию входят:

  • Потеря места работы или иных основных источников дохода;
  • Возникновение тяжелого заболевания, влекущего за собой временную или постоянную неработоспособность;
  • Развод с супругом/супругой-созаемщиком;
  • Рождение ребенка или появление иных видов крупных расходов, вследствие чего должник не может выделять средства на погашение займа.

Произведение операций с ипотечной недвижимостью

Если должник хочет обменять или продать жилую площадь, приобретенную за счет кредита, то ему придется выплатить всю сумму займа и только после этого, квартира будет считаться его собственностью. Здесь расторжение договора купли-продажи с ипотекой подразумевает внесение на счет банка средств будущего покупателя или рефинансирование из иного финансового учреждения.

Этапы аннулирования обязанностей по инициативе заемщика

Если у вас возникли финансовые сложности, то в первую очередь стоит попытаться договориться с банком-кредитором о смягчении условий взыскания долга. Каждая такая заявка рассматривается индивидуально и в большинстве случаев истец получает отказ, так как условия сделки были известны ему заранее и его материальные проблемы кредиторов не касаются. При положительном решении возможно увеличение срока выплат или временное замораживание счета.


Бесплатная юридическая консультация:

Отказ смягчения условий ведет к подаче заявления в местный суд. Здесь для истца доступны три варианта:

  • Орган управления принудит последнего выплатить банку всю сумму кредита досрочно и за один раз. Сделать это можно взяв другой заем по меньшей процентной ставке или продав недвижимость, которая не находится под ипотекой или в залоге;
  • Суд вынесет вердикт о возврате банку его финансов путем лишения истца приобретенной жилой площади. После оглашения приговора ипотечное имущество перестает принадлежать заёмщику, и кредитор волен распоряжаться им по своему усмотрению;
  • Лучший, но самый редкий вариант решения суда: признание договора недействительным. Вердикт выносится в том случае, если вам удалось доказать, что финансовое учреждение нарушает условия, указанные в соглашении. Стоит отметить, что за соблюдением всех пунктом договора следят специальные банковские служащие, поэтому даже хорошего адвоката будет мало, чтобы остаться с квартирой и без долга.

Особые случаи

Банкротство банка или физического лица

В нашей стране насчитывается порядка пяти сотен различных финансовых учреждений, которые имеют право на выдачу ипотеки, но часто на плаву остаются только самые крупномасштабные и известные, вследствие чего у них граждане и стремятся брать кредиты на жилье. Считается, что крупный банк берет меньше процентов и дает больше льгот и поблажек, это не всегда так. Если вы взяли долг на квартиру у мелкого кредитора на 20 лет, а через десятилетие он обанкротился, то вам необходимо составить иск в суд, где ваши выплаты могут приостановить, а то и отменить вовсе.

Банкротство физического лица имеет место быть в том случае, когда сумма его долга перед банком составляет около полумиллиона рублей, этот закон бы принят в 2015 году и в 2018 только укрепил свои позиции. Судебный процесс, развязанный коллекторами, начнется через 90 дней после неуплаты займа, но тянуться он может порядка 2-3 лет, что и приведет к накоплению огромной задолженности. Все это время вам грозят постоянные звонки с напоминаниями, что неплохо бы было погасить долг и периодические визиты коллекторов. Изымать имущество и совершать какие-либо иные насильственные действия до решения суда кредитор не имеет права.

Чтобы доказать, что вы банкрот понадобится документальное подтверждение. Это могут быть справки с работы о количестве заработной платы, свидетельства о рождении трех детей, медицинская карта родственника с тяжелым заболеванием, которого вы полностью содержите и так далее.

Плюсом банкротства ФЛ является приостановление изъятия имущества и начисление пени, а также штрафов. Однако это никак не умаляет вашу сумму долга, которую придется вернуть при восстановлении финансового положения.


Бесплатная юридическая консультация:

Уход в «несознанку»

Статья 451 Гражданского Кодекса Российской Федерации предусматривает расторжение договора по ипотечному кредиту в том случае, если вам удастся убедить судью в том, что вы не осознавали всех последствий сделки, когда ставили свою подпись под соглашением.

Такие процессы крайне редко выигрываются стороной заемщика, плюсом станет справка из психического диспансера, свидетельствующая о наличии расстройств. Результатом судебного процесса станет изъятие у вас ипотечного имущества и разрыв обязательств с банком.

Срок давности имеет значение

Все ипотечные договоры создаются с учетом имеющегося законодательства и полностью ему соответствуют, однако поправки в законы вносятся ежемесячно, а длительность действия договора составляет от 15 до 30 лет. Если вы следите за изменением законодательства и являетесь юридически подкованным человеком, то, наверняка, вы сможете найти недостатки в документах, которые приведут к созданию соглашения о расторжении ипотеки.

Если финансовое учреждение следит за всеми поправками и периодически вносит дополнения в уже составленные бумаги – это тоже повод для судебных тяжб. Договор может считаться недействительным, когда кредитор самостоятельно изменяет процентную ставку, срок выплат или иные условия. Это приравнивается к грубому нарушению закона и некомпетентности, а вас полностью ограждает от процентных выплат.

Расторжение сделки не значит, что вы получите жилье практически бесплатно. Суд обяжет вас выплатить всю сумму долга, но именно столько, сколько вы брали без учета комиссий, процентов и прочих издержек. Чаще всего взнос требуется сделать сразу после вынесения вердикта и единой суммой.


Бесплатная юридическая консультация:

Ипотека на строящееся жилье

Такой вид кредита популярен из-за того, что еще несуществующие квартиры стоят меньше, чем те, что уже простоялилет. Долевое участие в строительстве подразумевает внесение денег в возведение объекта взамен на сомнительные бумаги и обещания. Многие подрядчики обманывают своих инвесторов – стройка замораживается, а все уполномоченные лица исчезают вместе с миллионами средств дольщиков.

Несмотря на существование ФЗ 214 вернуть свои финансы из такой кабалы практически невозможно. Здесь не обойтись без судебных прений, но со стороны ответчика часто никого нет.

Стоит ли расторгать соглашение об ипотеке?

Внезапное желание клиента перестать выплачивать долг с процентами всегда расстраивает кредитора, поэтому он стремится предложить должнику альтернативные методы решения проблемы. В этом случае не обязательно доводить дело до суда, так как последний вытреплет вам все нервы и значительно приложится к кошельку. Если вы финансово не состоятельны и банк понимает, что прибыль из вас извлечь нельзя – он сам подаст в суд на нерадивого заемщика.

Расторжение – это долгий и сложный процесс, который не принесет вам пользы в материальном смысле. Поэтому перед тем, как брать ипотеку, взвешивайте все факторы. Внезапная потеря работы может грозить вам и лишением имущества, и изъятием залоговой недвижимости. В итоге вы рискуете остаться на улице без каких-либо средств к существованию.

Источник: http://ipoteka-expert.com/rastorzhenie-ipotechnogo-dogovora-po-iniciative-zaemshhika/


Бесплатная юридическая консультация:

Прекращение ипотеки

Подборка наиболее важных документов по запросу Прекращение ипотеки (нормативно-правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Нормативные акты: Прекращение ипотеки

(ред. от 25.11.2017)

«Об ипотеке (залоге недвижимости)» Статья 25. Погашение регистрационной записи об ипотеке

(ред. от 29.07.2017)

(с изм. и доп., вступ. в силу с 06.08.2017) Залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (статья 339.1).


Бесплатная юридическая консультация:

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Прекращение ипотеки

(«Электронный журнал «Азбука права», 2017) 6. Особенности снятия обременения

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Формы документов: Прекращение ипотеки

(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2017)

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

åñïëàòíàÿ þðèäè÷åñêàÿ êîíñóëüòàöèÿ:

(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2014)

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Источник: http://www.consultant.ru/law/podborki/prekraschenie_ipoteki/

Расторжение ипотечного договора: что, где, сколько?

Текст: Игорь Чубаха Фото: Алексей Александронок Видео: Александра Сергеева

Разорвать ипотечный договор можно. Но банк – такая организация, которая ничего бесплатно не делает. Поэтому расторжение договора сулит заемщику дополнительные финансовые потери.


Бесплатная юридическая консультация:

При разрыве ипотечного договора сталкиваются интересы заемщика и кредитора. Убытки одной стороны автоматически превращаются в прибыль другой. Поэтому участники сделки не всегда находят общий язык, а вопрос переходит в судебные инстанции.

Бесплатно ничего не бывает

В силу разных жизненных обстоятельств любой заемщик может прийти к решению, что взятая в ипотеку квартира ему больше не нужна. И перед гражданином встает вопрос: как расторгнуть ипотечный договор. По собственному желанию это сделать нельзя. «Просто так отдать банку ключи от залоговой квартиры должник не вправе», – подчеркивает заместитель руководителя дирекции розничного бизнеса Банка «Санкт-Петербург» Дмитрий Алексеев. Таким образом, расторжение договора возможно только по обоюдному согласию, в досудебном или судебном порядке.

Мечтать не вредно

Теперь рассмотрим ситуацию, когда заемщик пытается разорвать договор из-за тяжелого финансового положения.


Бесплатная юридическая консультация:

Справка БН

Выдержки из действующего ипотечного договора одного из российских банков показать

4.1.29. В случае снижения рыночной стоимости Квартиры ниже остатка суммы задолженности по Кредиту по требованию Кредитора и в указанный Кредитором срок предоставить дополнительное обеспечение по настоящему Договору, удовлетворяющее Кредитора (ценные бумаги, транспортные средства, недвижимое имущество и т. д.), осуществить за свой счет оценку его рыночной стоимости у оценщика, согласованного Кредитором, заключить с Кредитором соответствующий договор залога, осуществить за свой счет его государственную регистрацию в случаях, установленных законодательством.

4.4.1. Потребовать полного или частичного досрочного исполнения обязательств по настоящему Договору путем предъявления письменного требования о полном или частичном досрочном возврате суммы Кредита, начисленных процентов на Кредит и суммы неустоек в следующих случаях:

а) при невозможности получения Кредитором Закладной из органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, не по вине Кредитора в течение 10 (десяти) календарных дней с момента регистрации перехода права собственности на Квартиру на имя Заемщика;

б) при нецелевом использовании Заемщиком Кредита;


Бесплатная юридическая консультация:

в) при просрочке Заемщиком очередного ежемесячного платежа по Кредиту более чем на 15 (пятнадцать) календарных дней;

г) при неисполнении или ненадлежащем исполнении Заемщиком обязательств, предусмотренных Закладной, настоящим Договором, Договором страхования;

д) при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более 3 (трех) раз в течение 12 (двенадцати) месяцев, даже если каждая просрочка незначительна;

е) в случае полной или частичной утраты или повреждения Квартиры;

ж) при грубом нарушении Заемщиком правил пользования Квартирой, правил ее содержания и ремонта, обязанности принимать меры по сохранности Квартиры, если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения Квартиры;


Бесплатная юридическая консультация:

з) при необоснованном отказе Кредитору в проверке заложенного имущества и состава лиц, проживающих в Квартире;

и) при предоставлении Заемщиком Кредитору недостоверной информации при рассмотрении Заявления на кредит, а также в течение срока действия настоящего Договора;

к) превышение суммы остатка задолженности по Кредиту над рыночной стоимостью Квартиры, подтвержденной независимым оценщиком, согласованным Кредитором;

л) в других случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации и настоящим Договором.

5.2. При нарушении сроков возврата Кредита Заемщик обязан уплатить неустойку в размере 0,5 (ноль целых пять десятых) процента от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы Кредита за каждый календарный день просрочки.


Бесплатная юридическая консультация:

5.3. При нарушении сроков уплаты начисленных по Кредиту процентов Заемщик обязан уплатить неустойку в размере 0,5 (ноль целых пять десятых) процента от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по уплате процентов за каждый календарный день просрочки.

5.4. При неисполнении Заемщиком обязанности, указанной в пункте 4.1.10. настоящего Договора, Заемщик обязан уплатить по требованию Кредитора неустойку в размере 2500 (две тысячи пятьсот) рублей за каждый день просрочки.

5.5. В случае неисполнения обязанности, возникшей в силу ст. 18 закона об ипотеке, в срок, указанный в п. 4.1.21. настоящего Договора, Заемщик обязуется уплатить по требованию Кредитора неустойку в размере 200 (двести) рублей за каждый день просрочки.

5.6. При нарушении Кредитором срока предоставления Кредита, предусмотренного п. 2.1. настоящего Договора, Кредитор обязан уплатить по требованию Заемщика неустойку в размере 0,1 (ноль целых одна десятая) процента от суммы непредоставленного Кредита за каждый календарный день просрочки, но всего не более 3% (трех процентов) от суммы непредоставленного Кредита. Действие настоящего пункта не распространяется на отказ Кредитора от предоставления Заемщику Кредита в соответствии с условиями, оговоренными в пункте 4.4.6. настоящего Договора.

5.7. В случае неисполнения Заемщиком обязанности, указанной в пункте 4.1.17. настоящего Договора, Заемщик обязуется выплатить Кредитору неустойку в размере 200 (двести) рублей за каждый день просрочки.

5.8. В случае неисполнения Заемщиком обязанности, указанной в пунктах 4.1.26., 4.1.27. настоящего Договора, Заемщик обязуется выплатить по требованию Кредитора штраф в размере 6000 (шесть тысяч) рублей.


Бесплатная юридическая консультация:

5.9. Уплата штрафных санкций осуществляется в валюте Кредита.

Вызываю огонь на себя

Теоретически у заемщика есть определенные права. И он может попытаться обратиться в суд с требованием признать ипотечный договор недействительным.

Выражение «квартиру забирает суд» юридически неграмотно. Задача судебного процесса состоит в выяснении вопроса, какую именно сумму должник обязан вернуть. А далее – в составлении перечня имущества, на которое можно обратить взыскание, если ответчик не в состоянии расплатиться.

В случае если заемщик просто перестает платить по долгам, в конце концов начинает беспокоиться кредитор.

Что будет происходить на самом деле, покажет судебная практика.


Бесплатная юридическая консультация:

МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ «Жилищный практикум»

Добавить комментарий

Комментарии (2) |

Обнаружив неточность в тексте, выделите ее и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: http://gazeta.bn.ru/articles/2015/04/23/217388.html

Прекращение ипотеки по кредитному договору

Здравствуйте. Тема вопроса — расторжение ипотечного договора по инициативе заемщика.

В банке ВТБ был взята ипотека на покупку квартиры в ГК Город (http://www.gorod.com/) в комплексе Прибалтийский в г. Санкт-Петербурге. Выплачено по ипотеке где-то 800 тыс. рублей, общая сумма договора порядка 6 млн. рублей. Срок сдачи объекта (участок 9) первый квартал 2015 года по договору.

В данный момент ГК Города не строит комплекс Прибалтийский около 5-6 месяцев. В октябре 2014 года у ГК Город заканчивается разрешение на строительство. Вот уже несколько месяцев инициативная группа (ИГ) дольщиков пытается выяснить будущее данного комплекса, привлекая строительный комитет Санкт-Петербурга. В общем все перевод стрелки друг на друга и тянут резину: денег нет, подрядчика нет и т.п.


Бесплатная юридическая консультация:

По последним данным инициативной группы ГК Город уже готовит документы для объявления банкротства. Вероятно когда закончится разрешение на строительство объят что они банкроты.

В данной ситуации хотелось бы получить совет, что делать дальше мне? Т.к. судя по всему вопрос затянется на долго со стройкой. Я конечно слышал про программу Санкт-Петербурга до 2017 года по которой обещают достроить все долгостроии и т.п.

Больше всего волнует вопрос с ипотекой, можно ли как-то разорвать договор с банком и не выплачивать ее более?

13 Сентября 2014, 22:33 Никита, г. Санкт-Петербург

Ответы юристов (7)

Уважаемый Никита, договор ипотечного кредитования с банком Вы можете расторгнуть, но при этом должны вернуть все деньги в банк. При этом банк может предъявить требования о возмещении всех убытков (недополученной выгоды), так как Вы будете расторгать договор досрочно и банк определенной суммы не получит. В договоре должны быть указаны условия его расторжения по инициативе сторон, в данном случае речь идет о стороне заемщика (то есть, Вас). Советую присоединиться к ИГ и подать коллективный иск на неисполнение обязательств застройщиком, а соответственно и о возмещении всех убытков, связанных с неисполнением обязательств.


Бесплатная юридическая консультация:

С уважением, Марина.

Уточнение клиента

А кто будет возмещать убытки мне, если ГК Город объявит себя банкротом? государство что ли?

Единственный вариант я себе пердставляю, если СК Спб найдет новую компанию на их место. Но тут без доплат не обойтись никак.

13 Сентября 2014, 23:33

Есть вопрос к юристу?

Договор можно расторгнуть.


Бесплатная юридическая консультация:

Статья 451. Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств[Гражданский кодекс РФ] [Глава 29] [Статья 451]

1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;


Бесплатная юридическая консультация:

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

3. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

4. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.


Бесплатная юридическая консультация:

Однако это будет сделать очень сложно.

Я так понимаю у Вас взят кредит, оформлена ипотека. Вы можете расторгнуть ипотеку, но Вам нужно будет предоставить другой залог.

По поводу ситуации, смотря на какой стадии находится строительство. Вы можете оформить право собственности на незавершенное строительство.

В случае банкротства застройщика, можете включиться в реестр кредиторов.

При этом кредит Вам все равно надо платить.


Бесплатная юридическая консультация:

Уточнение клиента

Стадия — кипрпичная кладка. Что даст мне право собственности на незавершенное строительство и что мне потом с ни делать?

Понимаю, что это сказка конечно, но есл ГК Город не сдаст объект в срок и объявит себя банкротом, то я могу отказаться платитб ипотеку и пускай банк там сам требует с ГК возврат средств?

13 Сентября 2014, 23:38

Мне представляется, наиболее целесообразный для Вас вариант — это включиться в реестр кредиторов на случай объявления банкротства. Возможно, что и в самом деле объект будет доведен до конца и Вы получите свое жилье. А пока же, можно оформить право собственности на незавершенное строительство. Это реально и конкретно. Позже Вы можете либо продать этот незавершенный объект, либо дождаться его завершения в рамках названной Вами программы С.Петербурга. Расторгнуть договор ипотечного кредита будет не просто еще и потому, что застройщик (виновник затягивания процесса застройки) не является стороной ипотечного кредита. И затягивание процесса застройки в данный период вряд ли можно признать существенными настолько, чтобы расторгнуть договор.

Нет. К сожалению, кредит платить Вам придется.

Банк уже выделил ГК Город все денежные средства — 6 млн. руб. и теперь этот долг Вы банку возвращаете. Банк будет вправе подать в суд и иск выиграет.

Проблему надо решать с ГК Город.

Вы будете иметь право включиться в реестр кредиторов, в случае банкротства и получите часть денег после проведения всех мероприятий банкротства.

По поводу права собственности. В принципе да, на этой стадии это не выгодно для Вас.

Добрый вечер, Никита

Считаю, что вам необходимо начать переговоры с банком.

Возможно (такое было в моей практике) банк согласится расторгнуть с вами договор, если вы передадите предмет залога (право требования по ДДУ) банку.

Что-то посоветовать конкретное можно только проанализировав кредитный договор и договор залога.

Ипотека (договор залога) — это дополнительный договор к основному — кредитному. И прекращается он вместе с ним.

Приобретая квартиру «в ипотеку» заключается три договора: кредитный, залог (собственно, этот договор и называется ипотекой), ДДУ. Первые два связаны друг с другом, как упомянуто выше. Чтобы вернуться в положение, сущенствовавшее до заключения всех этих договоров, надо расторгнуть все три. Учитывая, что залог прекращается одновременно с кредитным, можно считать — два.

Прекращение ДДУ не влечет прекращения кредитного договора.

Кредитный договор будет продолжать существовать до возврата основной суммы и процентов. Таким образом, возврат в положение, имевшее место до заключения ДДУ, в полной мере невозможен, потому как в любом случае придется нести расходы по процентам. Потому что кредитный договор можно прекратить только исполнением. Расторгнуть его можно, но только теоретически, на практике — нет. Отказаться исполнения (еще один способ прекращения обязательств) от кредитного договора после получения денег (или оплаты за вас) нельзя вовсе. В связи со следующим.

В соответствии со ст. 819 ГК РФ:

1. По кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

2. К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 настоящей главы (правила о займе — мое примечание), если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.

Согласно п. 2 ст. 821 ГК РФ:

2. Заемщик вправе отказаться от получения кредита полностью или частично, уведомив об этом кредитора до установленного договором срока его предоставления, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или кредитным договором.

Основываясь на п. 1 ст. 807 ГК РФ,

Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

То есть также как и в случае с кредитным договором, отказ возможен до передачи денег. После — нет.

Теперь, что касается расторжения кредитного договора.

Как только кредитный заключен, вопрос о его расторжении может решаться только в рамках общих положений о расторжении, предусмотренных для любых договоров (ст. 450 ГК РФ), а именно:

1) по соглашению сторон, но банк в большинстве случаев отказывается, потому как нет смысла расторгать, когда клиент-заемщик изменить ситуацию не может, находится, по сути, в подчиненном положении и обязан платить процент за пользование средствами;

2) в одностороннем порядке по основаниям, предусмотренным договором (банки не указывают такие основания в договоре) или законом (ГК не предусматривает для кредитного договора, как и для договора займа, оснований для расторжения по инициативе заемщика);

3) через суд, в случае существенного нарушения договора банком (но в Вашем случае банк оплатил покупку, не нарушив договор);

4) в случае одностороннего отказа по основаниям, предусмотренным законом (нет таких оснований для кредитного договора (кроме вышеприведенного п. 2 ст. 821 ГК РФ).

5) в случае существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения (изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях) — ст. 451 ГК РФ.

Это основание самое близкое к ситуации. Но суды по нему в абсолютном большинстве случаев отказывают.

Вместе с тем, стоит обратить на него внимание. Для расторжени по этому основанию надо соблюсти ряд условий.

В соответствие с п. 2 ст. 451 ГК РФ,

договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Попробовать по этому основанию можно, но шансов очень мало.

Основания для одностороннего внесудебного расторжения предусмотрены п. 1 ст. 9 закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и они к ситуации не подходят.

Однако подходят основания расторжения через суд.

В соответствие с п. 1.1. ст. 9 этого закона,

По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:

1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;

Согласно п. 2 той же статьи,

2. Застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным… частью 1.1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

Если у застройщика есть деньги, то их Вы сможете направить на погашение кредита и процентов (компенсацию на оплату процентов можено взыскать как убытки) и, тем самым, прекратить кредитный договор.

Если у застройщика денег нет, Вам все равно понадобится это решение суда, чтобы включиться в реестр кредиторов.

Вместе с тем, власти, в последнее время, в случае банкротства застройщика, как правило, передают стройку другой компании для завершения. Но не известно, как это будет именно в этом случае.

Согласно данным баз решений судов (Арбитражный суд http://kad.arbitr.ru/ и гражданских судов http://sudact.ru/) компания ГК «Город» в судебных тяжбах не замешана, а это значит что либо не все так плохо, либо проблемы только начинаются.

Сам факт расторжения ипотечного договора Вам мало что даст, так как в случае расторжения договора стороны обязаны прийти в первоначальное состояние (т.е. Вы обязаны вернуть денежные средства за ипотеку), оставить наедине банк и застройщика у Вас не получиться.

Расторгнуть договор с застройщиком можно на основании следующего

Статья 9. Расторжение договора

1. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:

1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;

2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона;

3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;

4) нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 15.1 настоящего Федерального закона;

5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

1.1. По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:

1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;

2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;

3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

2. Застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

3. В случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

4. В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

5. В случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора по основаниям, предусмотренным частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения. Если в указанный срок участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

6. В случае нарушения застройщиком предусмотренных частями 2 и 5 настоящей статьи срока возврата денежных средств или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса застройщик уплачивает участнику долевого строительства проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день соответствующего исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня, следующего за днем истечения срока возврата застройщиком денежных средств участнику долевого строительства или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса, до дня возврата денежных средств застройщиком участнику долевого строительства или дня зачисления таких денежных средств в депозит нотариуса. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

7. При возврате застройщиком денежных средств в случае его одностороннего отказа от исполнения договора зачет требований по уплате участником долевого строительства неустойки (пеней), предусмотренной настоящим Федеральным законом или договором, не допускается.

При этом банк так же будет участвовать в деле. Так как банк является залогодержателем и в случае расторжения ДДУ, банк лишается предмета залога, т.е. будущей квартиры.

Но главный момент, при обращение в суд (иск подавать в рамках «Закона О защите прав потребителей») заявите о принятие обеспечительных мер в виде ареста денежных средства на счете компании в рамках цены иска.

Статья 139. Основания для обеспечения иска[Гражданский процессуальный кодекс РФ] [Глава 13] [Статья 139]

По заявлению лиц, участвующих в деле, судья или суд может принять меры по обеспечению иска. Обеспечение иска допускается во всяком положении дела, если непринятие мер по обеспечению иска может затруднить или сделать невозможным исполнение решения суда.

Статья 140. Меры по обеспечению иска[Гражданский процессуальный кодекс РФ] [Глава 13] [Статья 140]

1. Мерами по обеспечению иска могут быть:

1) наложение ареста на имущество, принадлежащее ответчику и находящееся у него или других лиц;

2) запрещение ответчику совершать определенные действия;

3) запрещение другим лицам совершать определенные действия, касающиеся предмета спора, в том числе передавать имущество ответчику или выполнять по отношению к нему иные обязательства;

3.1) возложение на ответчика и других лиц обязанности совершить определенные действия, касающиеся предмета спора о нарушении исключительных прав на фильмы, в том числе кинофильмы, телефильмы, в информационно-телекоммуникационных сетях, в том числе в сети «Интернет»;

4) приостановление реализации имущества в случае предъявления иска об освобождении имущества от ареста (исключении из описи);

5) приостановление взыскания по исполнительному документу, оспариваемому должником в судебном порядке.

Т.е. в этом случае Вы сможете вернуть данную сумму. С учётом того, что фирма крупная пока не начались суды есть шансы что денежные средства на счет поступают. Определение о принятие обеспечительных мер или отказе в его принятие выноситься сразу при принятие дела судьей. Так что можно будет сразу узнать стоит ли дальше судиться (если деньги есть или нет).

Если же фирма пустышка, то тогда исходя из практики нет смысла расторгать ДДУ. Как правило в этом случае можно получить неофициальный статус обманутого дольщика, и ждать пока через год другой власти привлекут инвестора который достроит данный дом, при чем не исключено, что Вам еще прядется доплатить. При этом так же прядется платить по ипотеки.

Если же застройщика официально признают банкротом можно попытаться расторгнуть договор на основании ст.451 ГК РФ

Статья 451. Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств[Гражданский кодекс РФ] [Глава 29] [Статья 451]

1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

3. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

4. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Видел пару решений, где суды принимали положительные решения в подобных обстоятельствах (когда застройщика признали банкротом), но шансы не велики. Так что однозначно советую направить все силы чтобы узнать реальное состояние дел, если у фирмы есть слабые признаки жизни, подавать в суд пытаясь арестовать средства в рамках суммы иска.

Ищете ответ?

Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Источник: http://pravoved.ru/question/557520/

Как расторгнуть ипотечный договор с банком

Возможно ли расторжение ипотечного договора по инициативе заемщика? В отличие от потребительского кредитования расторжение ипотечных договоров не только встречается на практике, но и происходит довольно-таки часто. Это связано как с особенностями ипотеки (целевое и залоговое кредитование), так и нередко возникающими у банка основаниями заявить о необходимости расторжения договора.

Наиболее часто расторжение ипотечного договора осуществляется:

  • по инициативе банка, поводом для чего становятся существенные нарушения заемщиком условий ипотеки;
  • по соглашению сторон, когда банк и заемщик находят компрессное для всех сторон решение.

К сожалению, расторжение ипотечного договора по инициативе и одностороннему решению заемщика практически нереально, хотя с точки зрения закона и допустимо. Здесь возникают все те же самые сложные, что и при попытках заемщиков расторгнуть договоры потребительского кредитования – крайне трудно подобрать основание и практически нельзя, за исключением единичных случаев, доказать наличие такого основания.

Расторжение ипотечного договора по инициативе банка

В большинстве случаев инициатором расторжения ипотечного договора становится банк. Причиной может послужить любое серьезное нарушение заемщиком обязательств, но, как правило, банки ссылаются:

  1. На нецелевое использование заемных средств – на любые нужды и цели, которые не оговорены условиями договора. Несмотря на то, что сегодня заемщикам крайне трудно скрыто распорядиться полученным финансированием, некоторым удается, в том числе с использованием разного рода «серых» схем, направить средства на совсем иные цели, нежели указано в кредитном договоре.
  2. На обман, предоставление клиентом ложных сведений, поддельных документов при оформлении ипотеки. Сами по себе выявленные факты редко ведут к расторжению договора, но если они стали причиной или поспособствовали нарушению заемщиком обязательств, то банк обязательно воспользуется ситуацией и либо предложит заемщику расторгнуть договор по соглашению, либо обратиться с соответствующим иском в суд.
  3. На нарушение условий залога, что повлекло его утрату, порчу, серьезное уменьшение стоимости. Обеспечение, которое утратило свой первоначальный вид или существенно потеряло в цене по вине заемщика-залогодателя, объективно уже не может считаться надежным. Не исключено, что перед расторжением договора банк потребует предоставить иное обеспечение для изменения условий ипотеки, но вполне вероятно, особенно если есть проблемы с погашением кредита, сразу же заявит о расторжении.
  4. На нарушение условий страхования залога. В этом случае складывается примерно такая же ситуация, как и при утрате залогом своих первоначальных характеристик. Но для начала, скорее всего, заемщику поступит требование об устранении нарушений.

Если заемщик просто не платит по ипотеке, то о расторжении договора сразу обычно речи не идет. А вот если банк посчитает нужным обратиться в суд с требованием о взыскании задолженности, то одновременно будет заявлено и требование о расторжении ипотечного договора.

Может ли заемщик расторгнуть ипотечный договор

Такое право у заемщика есть. Расторжение договора возможно либо по соглашению сторон, либо в судебном порядке. Другое дело, что реализовать это право практически нереально. Единственное более-менее «рабочее» основание – существенное изменение обстоятельств, в следствие чего заемщик не может выполнять свои обязательства. Но нужно будет доказать, что о таком изменении обстоятельств заемщик не мог предполагать на момент оформления ипотеки, равно как и не мог предпринять меры, чтобы такие обстоятельства предотвратить, а при их наступлении – устранить.

Учитывая, что ипотека традиционно сопровождается страхованием жизни, здоровья заемщика, а также страхованием залога, или по крайней мере такие предложения поступают от банка, то доказать невозможность предположения существенного изменения обстоятельств нельзя. Финансовые проблемы заемщика, приведшие к неспособности погашать долг, не принимаются во внимание даже в суде и даже при форс-мажоре. Яркий пример – проблемы заемщиков по валютной ипотеке, возникшие в годах из-за резкого падения курса рубля. Все, что было предложено таким заемщикам – воспользоваться реструктуризацией (рефинансированием) или госпомощью по линии АИЖК.

Расторжение ипотечного договора по соглашению сторон

Это самое лучшее, пожалуй, решение для всех сторон. Но банки не пойдут на соглашение, если оно не будет для них выгодным.

Наиболее часто удается достигнуть соглашения в следующих случаях:

  1. Заемщик хочет продать залог и расплатиться за счет вырученных средств по кредиту. Чтобы снизить свои риски и получить деньги, банк, скорее всего, предложит реализацию залога своими силами или под его полным контролем.
  2. Заемщик хочет отказаться от ипотечного договора с переводом долга и других обязательств на другое лицо. Фактически в такой ситуации речь идет и о продаже залога, и о передаче вслед за этим своих кредитных обязательств. Если удастся этот вариант согласовать с банком, то ипотечный договор расторгается, а новый – заключается уже с другим заемщиком-залогодателем.

Другие варианты тоже не стоит сразу же отвергать. В любом случае, если возникла необходимость расторгнуть договор, придется обращаться в банк. Не исключено, что взаимными усилиями будет найден оптимальный вариант.

  • Москва:
  • Санкт-Петербург:

Простым и понятным языком объяснить людям их права и обязанности в разных жизненных и правовых ситуациях, а также помочь максимально доходчиво растолковать спорные юридические вопросы. law03.ru — это круглосуточная бесплатная юридическая помощь онлайн.

Источник: http://law03.ru/finance/article/rastorzhenie-ipotechnogo-dogovora-s-bankom

Расторжение договора ипотеки — как со стороны банка, так и со стороны клиента: особенности и тонкости, судебная практика

Договор ипотеки может расторгаться по инициативе банка и по желанию заемщика, происходить это может в одностороннем порядке (как правило, через суд), либо по обоюдному решению.

Распространенной альтернативой расторжению, при сложностях с выплатой, является реструктуризация. Довольно часто расторжение по суду происходит при разводе супругов-созаемщиков и необходимости размена квартиры. Банк же может иметь намерение расторгнуть договор ипотеки в случае, если клиент не выполняет условия договора или выполняет их не в полном объеме. Все условия, при которых договор расторгается, прописываются в одном из разделов самого договора.

Расторжение договора ипотеки по инициативе банка

Основаниями расторжения договора ипотеки со стороны кредитора служат:

  1. Невыполнение обязательств по выплате кредита;
  2. Использование банковских средств не по целевому назначению;
  3. Предоставление ложных сведений;
  4. Совершение перепланировок без получения согласия кредитного учреждения;
  5. Причинение вреда предмету залога;
  6. Не выполнение условий страхования.

Самой распространенной причиной, по которой банк будет настаивать на расторжении ипотечного договора – наличие постоянных просрочек , при этом если клиент не будет скрываться и утаивать свое реальное финансовое положение, то возможно альтернативное решение – реструктуризация долга (про это ниже). Ипотека, как всем известно, кредит длительный и от потери работы, снижения зарплаты, болезни, появления дополнительных обязательных расходов не застрахован ни один, даже самый ответственный заемщик. Именно поэтому специалисты в области кредитования советуют рассчитывать возможность погашения ипотеки исходя из того, что платеж не должен превышать трети дохода, даже если банк позволяет купить более дорогое жилье при большем платеже.

Вырезка из статьи 159 УК РФ Мошенничество

Нецелевое использование денег, выданных на покупку жилья, встречается редко, так как обычный человек с трудом сможет обойти все ступени банковского контроля. В случае если будет замечено грубое нарушение (подкуп ответственных лиц, поделка документов), то помимо расторжения договора клиенту может грозить еще и уголовное преследование.

С предоставлением ложных сведений просто, они указываются ради того, чтобы:

  1. Банк испытывал сложности в нахождении контакта с проблемных заемщиком,
  2. Сумма кредита была выше, несмотря на недостаточную платежеспособность
  3. Стоимость кредита снизилась из-за льготных условий.

Перепланировки могут снизить среднерыночную стоимость предмета залога, поэтому все действия требуется согласовывать с кредитором. Он имеет право на осмотр предмета залога, и если жилью причинен вред (как существенной перепланировкой, так и другими путями), договор ипотеки может быть расторгнут. Подробнее про перепланировку ипотечной квартиры .

Невыполнение условия страхования чаще всего ведет лишь к увеличению процентной ставки, но, если дело касается страхования имущества, то так как этот вид страхования обязателен по закону, кредитор может потребовать досрочного возврата всей суммы ипотечного кредита. Требования по страхованию жизни или титула (они, как правило, дороже, если имущество стандартная квартира, а не дом или таунхаус), можно оспорить.

Когда клиент настаивает на расторжении ипотеки

В том случае, если инициативу по расторжению договора проявляет клиент, то долг банку придется возвращать единовременно. Чаще всего расторжение происходит по тому, что заемщик считает условия предоставления ипотеки неприемлемыми, и уже нашел для себя более выгодные. Не редки случаи, когда условия кредитующего банка ни при чем, а расторгать договор вынуждают жизненные обстоятельства, например бракоразводный процесс или необходимость обмена жилья при переезде.

Нестандартной ситуацией можно считать случай, когда клиент обращается в суд, указывая на ошибку в ипотечном договоре или несоответствие каких-либо его пунктов действующему законодательству . Если суд признает договор недействительным, то клиент вернет банку сумму без учета процентов. По факту получится, что несколько лет деньги использовались бесплатно. Такие случаи крайне редки и требуют вмешательства хорошего юриста, так как банки тщательно прорабатываю текст договора, и обязательно согласуют его с профессионалами в юридических вопросах. Одержать личную победу в борьбе с юротделом, имеющим большую практику, шансов мало.

Помимо невозможности выплаты ипотеки из-за ухудшения финансового состояния или желания продать (обменять) квартиру, договор может быть расторгнут из-за проблем с застройщиком. Если клиент запланировал въехать в новое жилье к определенному времени и спланировал свой бюджет так, что одновременно арендную плату за проживание и погашение ипотеки осилит в течение заданного периода, то увеличение срока сдачи объекта может внести существенные коррективы.

Если накопилась уже значительная сумма долга по выплате ежемесячных платежей, то лучшее, что может сделать проблемный заемщик, заручиться помощью опытного юриста и инициировать решение проблемы через суд.

Вырезка из статьи 333 ГК РФ уменьшение неустойки

Когда пенни и штрафы банка необоснованны и мешают «войти в график», единственной возможностью решить проблему с долгом является судебная помощь. Можно много лет пытаться вырваться из замкнутого круга посильного погашения штрафов и минимального снижения долга, а можно по суду снизить размер задолженности и пересчитать излишне начисленные штрафы. В некоторых случаях будут возвращены излишне уплаченные пени и деньги за незаконно навязываемые страховки (особенно это актуально для ипотечных договоров, заключенных до 2008 года), которые можно будет зачесть в уплату основного долга.

Альтернатива расторжению договора

Если клиент не в состоянии выполнять обязательства по ипотечному договору, то лучше не усугублять ситуацию и сразу прийти с банком какому-либо соглашению: от предоставления отсрочки в выплате основного долга, до реализации жилья.

Лучшим решение для клиента будет предоставление «кредитных каникул» — отсрочка в выплате основного долга, когда заемщик от трех месяцев до полугода выплачивает лишь проценты. Это позволяет выровнять ситуацию, не допустить просрочек во время каких-то трудных жизненных ситуаций – болезни, потери работы.

Реструктуризация задолженности – так же неплохой выход. При переоформлении кредита на более долгий срок в том же банке в переплате выиграть не удастся, но зато снижение ежемесячного платежа при увеличении срока кредита (пролонгация) позволит оставаться на плаву и гасить ипотеку, несмотря на временные трудности. Это в любом случае лучше, чем бороться с просрочкой.

Процедура расторжения договора: судебный и внесудебный порядок

Расторжение ипотечного договора, согласно российскому законодательству возможно по решению суда при одностороннем расторжении и по соглашению обеих сторон:

Вырезка из статьи 450 ГК РФ основания изменения и расторжения договора

Судебного разбирательства не удастся избежать, если договор расторгается:

  1. В случае смерти клиента
  2. По причине получение клиентом инвалидности
  3. При разводе созаемщиков и наличии несовершеннолетних детей
  4. При наличии социальных льгот, полученных при оформлении или в процессе ее обслуживания

Это довольно сложные случаи, прийти в которых к обоюдному соглашению, устраивающему все стороны, практически невозможно. Договор составлен кредитным учреждением с учетом максимальной защиты банковских интересов.

Не все знают, что если при подаче иска сослаться на закон о защите прав потребителей (при наличии оснований), удастся сэкономить на оплате госпошлины – ее не будет.

Если говорить о внесудебном порядке расторжения ипотечного договора, то он достигается соглашением сторон. Для решения вопроса мирным путем следует обратиться к кредитору с заявлением, в котором изложены причины необходимости расторжения, что позволит общими усилиями найти вариант, устраивающий всех.

Так, например, при продаже квартиры для погашения долга у клиента останется часть средств, которая превысила задолженность. При судебном решении вопроса, квартира может быть реализована в срочном порядке: с учетом штрафов, скидки на торгах и судебных издержек, можно остаться без жилья с остатком долга.

По согласованию с кредитором можно найти покупателя, готового приобрести квартиру, вместе с ипотекой (переуступка). Самым простым в оформлении и сложным практически является способ обычного досрочного погашения: клиент находит деньги и гасит кредит, требующий расторжения. Но суммы, которые требуются при сделках с недвижимостью, требуют все же или продажи залоговой квартиры или переуступки прав требования – у проблемных клиентов редко оказывается иное имущество, стоимость которого достаточно для погашения долга.

  1. При судебном порядке решения вопроса расторжение сопровождается в основном реализацией банковского залога для погашения кредита (кроме случаев, когда пункты договора противоречат законодательству или нарушаются права третьих лиц),
  2. Во внесудебном порядке можно достичь соглашении:
  • по изменению условий выплаты или досрочному погашению (с сохранением права собственности на квартиру)
  • по добровольной реализации жилья или переуступке прав требования (с потерей права собственности, но сохранением части денежных средств).

Стоит отметить, что если клиент в полном объеме выполнил все обязательства по договору ипотеки, то договор прекращает свое действие автоматически. Это самый идеальный для заемщика вариант, но, к сожалению, не всегда реальный, так как требует большого объема свободных денежных средств.

Источник: http://pravila-deneg.ru/rastorzhenie-dogovora-ipoteki-kak-so-storony-banka-tak-i-so-storony-klienta-osobennosti-i-tonkosti-sudebnaja-praktika