Приобретение заложенного имущества: что ждет покупателя?


Бесплатная юридическая консультация:

Е.Н. ШКАДОВА, ведущий юрисконсульт «ФБК-Право»

Зачастую, приобретая то или иное имущество по договору купли-продажи (например, автомобиль), компания даже не подозревает, что оно является предметом залога.

Оглавление:

Что делать, если залогодержатель требует от вас как от добросовестного покупателя исполнения договора о залоге? Как обезопасить себя от подобного развития событий уже в момент оформления договора? В этом материале мы дадим советы, как избежать покупки заложенного имущества. Также мы объясним, как новый собственник таких ценностей сможет отстоять свои интересы в суде.

алеко не каждый покупатель и в отношении не каждого предмета договора может позволить себе тщательную проверку юридической чистоты приобретаемого имущества. Что нужно сделать, чтобы быть уверенным в отсутствии обременения купленных ценностей правами третьих лиц?

Чаще всего подобные ситуации возникают при недобросовестном поведении продавца (залогодателя). Воспользовавшись тем, что заложенное имущество оставлено в его распоряжении, он передает предмет залога в собственность третьему лицу. При этом он не ставит в известность ни покупателя о наличии залога, ни залогодержателя о своем намерении распорядиться заложенным имуществом.


Бесплатная юридическая консультация:

В результате добросовестный приобретатель имущества, не располагая при покупке сведениями о подобном обременении, рано или поздно становится «заложником» судебного спора между продавцом (залогодателем) и залогодержателем. Он будет вынужден защищать свой имущественный интерес в суде. С чем же может столкнуться покупатель таких ценностей?

Начнем с того, что заложенное имущество вовсе не выбывает из гражданского оборота. Залогодатель, передавая имущество в залог, не лишается права собственности на него и, следовательно, не утрачивает права распоряжения им по своему усмотрению. Действующее законодательство напрямую позволяет залогодателю это делать при условии получения согласия залогодержателя на распоряжение имуществом (ст. 346 ГК РФ). При этом для движимого и недвижимого имущества различий не делается.

В принципе договором залога подобная обязанность залогодателя может быть исключена. Однако на практике, как правило, стороны договора данным правом не пользуются. Таким образом, заложенное имущество вполне может выступать самостоятельным объектом договора купли-продажи.

Как избежать покупки заложенного имущества

Как известно, в законе нет императивного требования о ведении компаниями книги учета или специальных записей о залоге. Тем не менее в отношении отдельных объектов можно выявить обременение иным путем.

Так, залог недвижимости в обязательном порядке должен быть зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 339 ГК РФ). Из него сведения могут быть получены любым заинтересованным лицом, в том числе потенциальным покупателем, по его письменному заявлению. В отношении акций сведения о залоге в обязательном порядке вносятся в реестр владельцев именных ценных бумаг (постановление ФКЦБ РФ от 02.10.1997 N 27 «Об утверждении Положения о ведении реестра владельцев именных ценных бумаг»).

Таким образом, приобретение вышеуказанных объектов должно быть предварено самостоятельной проверкой или требованием о предоставлении актуальной выписки из соответствующего реестра. Проведение данных мероприятий и получение подтверждающих документов имеет существенное значение для случаев, когда покупателю в дальнейшем все же придется доказывать свою добросовестность (например, если впоследствии окажется, что приобретенное имущество находилось в залоге).

Что же касается движимого имущества, в том числе транспорта, оборудования и проч., то здесь придется положиться на честность продавца. Если договор купли-продажи уже заключен и исполнен, а впоследствии выяснилось обременение купленных ценностей залогом, то залогодержатель вправе потребовать:


Бесплатная юридическая консультация:

  • признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий ее недействительности (ст. 167 ГК РФ);
  • досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если его требование не будет удовлетворено, то обратить взыскание на заложенное имущество, независимо от того, кому оно принадлежит (ст. 351 ГК РФ).

До сих пор идет оживленная дискуссия по поводу характера недействительности сделки купли-продажи заложенного имущества. Ряд юристов утверждают, что такие сделки оспоримы, основываясь на ст. 174 ГК РФ и ст. 39 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»(*1). По мнению других, они ничтожны как сделки, не соответствующие требованиям закона (ст. 168 ГК РФ)(*2). Однако отметим, что для покупателя заложенного имущества практические последствия в обоих случаях будут одинаковыми.

Требование о признании договора купли-продажи заложенного недвижимого имущества недействительной сделкой и применении соответствующих последствий будет бесспорно удовлетворено. В отношении же сделок с движимостью ситуация неоднозначная. Ряд судов отказывают в удовлетворении подобных требований залогодержателя (постановления ФАС ПО от 04.09.2007 N А12-345/06-С52; ФАС ЦО от 19.02.2007 N А36-676/2006).

Для покупателя признание договора купли-продажи недействительным будет означать возврат купленного имущества и уплаченных за него денег. На первый взгляд, в такой ситуации имущественные интересы покупателя не страдают — в порядке двусторонней реституции он получает уплаченную за имущество сумму. Однако при более внимательном рассмотрении ясно, что для покупателя первоначальной целью совершения сделки являлось именно приобретение вещи. Поэтому возврат полученного имущества будет для него нежелательным.

В случае неправомерного отчуждения продавцом-залогодателем заложенного имущества интересы залогодержателя защищаются п. 1 ст. 351 ГК РФ. Он может потребовать от залогодателя досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства и получить это исполнение. При таком развитии событий имущественный интерес покупателя не пострадает.

Иногда «недобросовестность» залогодателя проявляется не только в отчуждении предмета залога в пользу третьего лица без согласия залогодержателя, но и в неисполнении обеспеченного залогом обязательства. В этой ситуации залогодержатель имеет право обратить взыскание на предмет залога. Ничего не подозревающий приобретатель имущества становится «без вины виноватым» (ст. 353 ГК РФ). Причем, как отмечает ФАС Центрального округа, закон не устанавливает зависимости сохранения права залога от добросовестности либо недобросовестности нового собственника имущества либо его осведомленности об обременениях приобретаемого имущества залогом. В силу закона на место первоначального залогодателя становится новый собственник имущества. При этом сделка купли-продажи сохраняет свою действительность (постановление ФАС ЦО от 21.11.2005 N А/03-С5). Иными словами, для обращения взыскания на предмет залога залогодержателю не нужно доказывать недобросовестность нового собственника.


Бесплатная юридическая консультация:

Как отстоять интересы новому собственнику заложенного имущества

Зачастую при предъявлении требований о взыскании к покупателю заложенного имущества ему ничего не остается, как пытаться защищать свои интересы в суде, ссылаясь на добросовестность приобретения. И действительно, на первый взгляд кажется, что при соблюдении условий ст. 302 ГК РФ о возмездном характере приобретения и выбытии вещи из владения прежнего владельца по его воле интересы нового собственника надежно защищены. Более того, в судебной практике можно найти подтверждение сказанному.

Так, ФАС Московского округа оставил в силе решение суда первой инстанции, которым залогодержателю было отказано в обращении взыскания на заложенное имущество. Обосновано это было тем, что имущество было получено добросовестным приобретателем. Поэтому обращение взыскания на такое имущество уже невозможно (постановление ФАС МО от 02.03.2004 N КГ-А40/803-04).

ФАС Дальневосточного округа высказал аналогичную позицию, отказав залогодателю в обращении взыскания на заложенное имущество, приобретенное по возмездной сделке новым собственником. Дело в том, что последний не знал и не мог знать об отсутствии у залогодателя права на отчуждение предмета залога. Новый собственник был признан добросовестным приобретателем по смыслу ст. 302 ГК РФ. Кассационный суд пришел к выводу о невозможности обращения взыскания в такой ситуации на заложенное имущество (постановление ФАС ДО от 07.06.2005 N Ф03-А16/05-1/193).

Другим любопытным обоснованием изложенной позиции стала ссылка ФАС Западно-Сибирского округа на недействительность договора купли-продажи заложенного имущества. Он был заключен без получения согласия залогодержателя. Следствием этого стал вывод об отсутствии правопреемства в отношении права собственности на заложенное имущество. Поэтому применить к нынешним владельцам спорного имущества положения ст. 353 ГК РФ о сохранении залога при пере-ходе прав к другому лицу нельзя (постановление ФАС ЗСО от 13.07.2006 N Ф/2006(24193-А70-8)).

Как видим, до недавних пор судебная практика исходила из приоритета интересов добросовестного приобретателя перед интересами залогодержателя.


Бесплатная юридическая консультация:

Однако при более детальном рассмотрении очевидна невозможность применения нормы ст. 302 ГК РФ к отношениям между залогодержателем и новым собственником заложенной вещи.

Во-первых, в ст. 302 ГК РФ речь идет об истребовании собственником имущества у недобросовестного приобретателя. А в рассмотренной выше ситуации имеет место спор залогодержателя и собственника.

Во-вторых, интересы нового собственника могут быть защищены иными способами. Обращение же взыскания на заложенное имущество является, по сути, единственным механизмом защиты интересов залогодержателя. Такую позицию высказал Верховный Суд РФ в своем определении от 10.04.2007 N 11В07-12.

Так, по мнению ВС РФ, переход права собственности на заложенное имущество не прекращает право залога. Правопреемник залогодателя становится на его место. При этом каких-либо исключений, которые позволяют освободить лицо, приобретшее заложенное имущество, от перешедших к нему обязанностей залогодателя на основании того, что при заключении договора купли-продажи оно не знало о наложенных на него обременениях, не предусмотрено. Более того, независимо от перехода права собственности на вещь к третьим лицам залогодержатель не утрачивает право обратить на нее взыскание по долгу. Права третьего лица (нового приобретателя) могут быть защищены в рамках иных отношений — например, между новым приобретателем (третьим лицом) и бывшим собственником (залогодателем) по поводу возмещения продавцом убытков, причиненных при изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи. Такова позиция ВС РФ. Фактически он признал, что добросовестность приобретателя заложенного имущества — это еще не основание для освобождения его от обязанностей залогодателя. В результате был зафиксирован приоритет интересов залогодержателя над интересами добросовестного приобретателя заложенного имущества.

После опубликования этого официального разъяснения ВС РФ судебная, в том числе арбитражная, практика пошла именно по этому пути (определение ВАС РФ от 10.04.2008 N 4585/08; постановления ФАС ЗСО от 18.03.2008 N Ф/2008(1715-А03-8); ФАС СКО от 01.04.2008 N Ф/08).


Бесплатная юридическая консультация:

На основании ее анализа можно сделать следующий вывод. При возникновении судебного спора по инициативе залогодержателя, не получившего исполнения обеспеченного заложенным имуществом обязательства от продавца-залогодателя, приобретение этих ценностей вероятнее всего будет означать для покупателя утрату права собственности на них.

По нашему мнению, эта судебная практика выглядит более справедливой. Она не приводит к необоснованному ущемлению интересов залогодержателя, который сегодня может лишиться всяких способов обратить взыскание на заложенное имущество. А это, в свою очередь, существенно снижает эффективность такого способа обеспечения обязательств, как залог.

Действия покупателя заложенного имущества при оспаривании сделки

Что же в таком случае остается делать покупателю? Во-первых, как отметил ВС РФ, он может потребовать у продавца возмещения убытков. Речь идет о тех, которые были причинены при изъятии приобретенного имущества третьими лицами (в частности, залогодержателем) по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи (ст. 461 ГК РФ).

Во-вторых, целесообразно в договоре купли-продажи предусмотреть жесткие штрафные санкции за передачу продавцом имущества с обременением. Как правило, в договоры включается положение о гарантиях продавца в отношении отчуждаемого имущества, в том числе об отсутствии обременений проданных ценностей. Ответственность продавца в виде высокой штрафной неустойки может быть следствием несоблюдения им указанных гарантий(*3).

Но в то же время оба предложенных варианта не позволяют соблюсти в полной мере имущественный интерес приобретателя. Ведь он так и не сможет «оставить» имущество в своей единоличной собственности. Однако указанные механизмы дадут покупателю возможность получить адекватную денежную компенсацию своих нарушенных интересов.

В-третьих, дабы все же попытаться сохранить за собой приобретенное имущество, покупатель может оспорить договор залога. Зачастую такой договор о залоге не выдерживает тщательной проверки, оставляя возможность для его успешного оспаривания как недействительной сделки или признания его незаключенным. Данное обстоятельство обусловлено большим количеством императивных норм, регулирующих залоговые отношения, и наличием существенных условий договора о залоге, которые в обязательном порядке должны отражаться в его содержании.

åñïëàòíàÿ þðèäè÷åñêàÿ êîíñóëüòàöèÿ:

Действующее законодательство позволяет оспаривать тот или иной договор любым заинтересованным лицам (п. 32 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»). Покупатель, желающий сохранить право собственности на приобретенное имущество, находящееся в залоге, может попытаться оспорить такой договор залога или признать его незаключенным по следующим основаниям:

  1. наличие в нем положений, противоречащих императивным требованиям закона. Например, может оказаться, что договор о залоге, подлежащий нотариальному удостоверению, его не прошел (п. 4 ст. 339 ГК РФ) или была заложена доля в ООО, устав которого содержит запрет на залог долей (ст. 168 ГК РФ; постановления ФАС ЗСО от 13.01.1999 N Ф04//А75-98; ФАС УО от 11.08.2003 N Ф/03ГК; ФАС ВВО от 25.04.2008 N А/1-5457/1-5459/1-5476/1-5477/1-5478/1-5);
  2. отсутствие в договоре условий, являющихся существенными для договора залога, например, не приведена оценка предмета залога, отсутствуют размер и срок исполнения обеспечиваемого им обязательства, указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество (п. 1 ст. 339 ГК РФ; постановления ФАС ЗСО от 18.07.2007 N Ф04-538/2007 (35263-А75-24); ФАС ПО от 06.02.2008 N А/07).

Данный путь представляется для покупателя наиболее оптимальным, позволяя последнему «остаться при своем интересе». Однако предостерегаем, что этот путь меньше всего зависит только от поведения покупателя, поскольку качество оформления договора залога связано с добросовестностью его сторон — залогодателя и залогодержателя.

*1) См. подробнее: Бевзенко Р.С. Некоторые проблемы обращения взыскания на предмет залога, приобретенный третьим лицом // Правосудие в Поволжье. 2004. N 4.

*2) См.: Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М., 2000. С. 362; Гутников О.В. Недействительные сделки в гражданском праве. Теория и практика оспаривания. М., 2003. С. 489; Морозов Д.Н. Проблемы защиты гражданских прав залогодержателя и добросовестного приобретателя предмета залога // Вестник ВАС РФ. 2007. N 12.

*3) См. подробнее: Белобородова А.В. Как уменьшить размер договорной неустойки // Арбитражное правосудие в России. 2008. N 8. С. 40.


Бесплатная юридическая консультация:

Журнал «Арбитражное правосудие в России» N 8/2008, А.А. ШКАДОВ, старший юрисконсульт «ФБК-Право», Е.Н. ШКАДОВА, ведущий юрисконсульт «ФБК-Право»

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2018. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Источник: http://www.garant.ru/article/6573/

Способы продажи заложенного имущества

В процессе осуществления хозяйственной деятельности и в повседневной жизни возникают потребности реализовать заложенную недвижимость. Однако положение предмета залога придает ей статус, схожий с чемоданом без ручки из известной поговорки, который, как известно, и нести неудобно, и выкинуть жалко. Однако не все в данном случае так безнадежно, как может показаться на первый взгляд, и заложенная недвижимость тоже может быть продана, но с определенными условиями, речь о которых и пойдет ниже.

Для удобства классифицируем указанные условия на юридические и экономические.


Бесплатная юридическая консультация:

Начнем с юридических условий. По действующему законодательству продать заложенную недвижимость возможно, но только с согласия банка (залогодержателя). Несоблюдение этого условия влечет такие неблагоприятные последствия, как признание сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной либо досрочное исполнение обеспеченного ипотекой обязательства и обращение взыскания на заложенное имущество.

Так, по одному из дел суд удовлетворил требование покупателя о расторжении договора купли-продажи, взыскании с продавца убытков, процентов за пользование чужими денежными средствами. Суд руководствовался пунктом 2 статьи 450 ГК РФ и указал, что согласие на отчуждение заложенного имущества отсутствует, доказательства обращения продавца в орган по государственной регистрации с заявлением о прекращении залога на данное помещение и снятия таких обременений в материалы дела не представлены.

При этом стоит акцентировать внимание на особом статусе недвижимого имущества и особых правилах его реализации по сравнению со всем остальным имуществом. Так, в случае, когда для распоряжения заложенным движимым имуществом требовалось согласие залогодержателя (пункт 2 статьи 346 ГК РФ), сделка залогодателя по распоряжению предметом залога, совершенная без согласия залогодержателя после заключения договора о залоге, не может быть оспорена последним, поскольку в подпункте 3 пункта 2 статьи 351 Кодекса установлено иное последствие нарушения положений закона о распоряжении залогодателем предметом залога, а именно — предъявление требования о досрочном исполнении обязательства, обеспеченного залогом, и об обращении взыскания на предмет залога.

При отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил о необходимости получения согласия залогодержателя последний вправе по своему выбору потребовать:

— признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ;


Бесплатная юридическая консультация:

— досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

В последнем случае, если доказано, что приобретатель имущества, заложенного по договору об ипотеке, в момент его приобретения знал или должен был знать о том, что имущество отчуждается с нарушением правил об обязательном получении согласия залогодержателя на отчуждение имущества, такой приобретатель несет в пределах стоимости указанного имущества ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства солидарно с должником по этому обязательству. Если заложенное имущество отчуждено с нарушением указанных правил залогодателем, не являющимся должником по обеспеченному ипотекой обязательству, солидарную с этим должником ответственность несут как приобретатель имущества, так и прежний залогодатель.

В этой связи желательно уже на стадии заключения кредитного договора и договора о залоге имущества в счет обеспечения указанного кредита постараться включить в данный договор следующие условия.

1. Условия, позволяющие досрочно (и желательно без процентов или каких-либо других штрафных санкций) погасить кредит. О праве банков устанавливать комиссию за досрочное погашение кредита свидетельствует следующее дело. Так, заемщиком было заявлено требование о взыскании неосновательного обогащения в виде комиссии за предоставление кредита и за его досрочное погашение. Истец сослался на то, что банк не имел права взимать комиссионное вознаграждение за досрочное погашение кредита. В удовлетворении требования было отказано, так как условия кредитного договора о взимании комиссионного вознаграждения были согласованы сторонами и указанные условия не противоречат закону. Исходя из этих положений, суды пришли к выводу, что действующее законодательство не исключает возможности включения в кредитный договор условий, предусматривающих взимание комиссии за предоставление и досрочное погашение кредита, а также повышение процентной ставки по кредиту .

Стоит отметить, что для потребительских договоров в этой части имеются определенные особенности. Так, по другому делу условие кредитного договора о том, что банк имеет право произвести досрочное погашение кредитной задолженности путем безакцептного списания имеющихся денежных средств с банковского счета, признано ущемляющим права потребителей, поскольку статьей 854 ГК РФ, определяющей основания списания денежных средств со счета, не предусмотрено их безакцептное списание со счетов клиентов банка .

В то же время по другому делу суд указал, что поскольку вступившим в законную силу решением суда банковская операция по списанию денежных средств, перечисленных ответчиком в счет досрочного погашения долга перед истцом по кредитному договору, признана недействительной, однако обязательства по возврату кредита и уплате процентов за пользование кредитом ответчиком надлежащим образом не исполнены, суд взыскал в пользу истца долг по кредитному договору и в соответствии с пунктом 2 статьи 809 ГК РФ проценты за пользование кредитом за период после прекращения срока действия договора до даты обращения в суд с иском .


Бесплатная юридическая консультация:

2. Условие, допускающее продажу закладываемой недвижимости. Сразу оговоримся, что сделать это, скорее всего, не получится. Поэтому в качестве компромисса можно попробовать прописать сам механизм продажи предмета залога и предоставления взамен банку другого обеспечения. Это сделать вполне реально.

При заключении кредитного договора и договора об ипотеке стратегически более важно получить право на безвозмездное досрочное погашение кредита, нежели право на продажу недвижимого имущества, так как в этом случае у залогодателя появляется большее количество вариантов для отчуждения недвижимости. Получение указанного права (на досрочное погашение кредита) целесообразно даже в тех случаях, когда погашение задолженности осуществляется аннуитетными платежами. Напомним, что аннуитетный платеж — это равный по сумме ежемесячный платеж по кредиту, который включает в себя сумму начисленных процентов за кредит и сумму основного долга.

Так, по одному из дел суд установил, что между предпринимателем и банком был заключен кредитный договор, по условиям которого кредит возвращается заемщиком путем ежемесячной уплаты в течение одного года фиксированной денежной суммы, в составе которой в первую очередь учитываются проценты за весь указанный в договоре срок пользования кредита (аннуитетный порядок возврата кредита). Спустя семь месяцев после выдачи кредит погашен заемщиком досрочно.

По результатам рассмотрения дела суд удовлетворил требование заемщика о возврате ему части процентов, уплаченных в соответствии с кредитным договором, так как они были уплачены за период, в течение которого пользование денежными средствами уже прекратилось. Индивидуальный предприниматель обратился в суд с иском о возврате части процентов за пользование кредитом, уплаченных им банку по кредитному договору. Как указал суд, проценты являются платой за пользование заемщиком суммой займа (статья 809 ГК РФ). Таким образом, проценты, являющиеся платой за пользование денежными средствами, подлежат уплате только за период с даты выдачи кредита и до даты его полного возврата.

По данному вопросу может быть интересно и следующее дело. Так, придя к заключению о том, что размеры процентов за пользование кредитами, которые не подлежат снижению, значительно превышают среднюю действовавшую в спорный период учетную ставку банковского процента, тем самым в существенной части компенсируют кредитору последствия от неисполнения договоров, суды сочли возможным применить статью 333 ГК РФ к процентам за пользование чужими денежными средствами, снизив сумму, подлежащую взысканию, дорублей .


Бесплатная юридическая консультация:

Итак, продать заложенную недвижимость возможно несколькими способами.

Банк дает согласие на снятие обременения и продажу недвижимости. Это согласие может быть как включено в текст договора об ипотеке, так и получено отдельно, если договор об ипотеке такого согласия не содержит. Здесь могут быть два подварианта.

Подвариант А. Банк дает согласие на продажу предмета залога и не требует взамен никакого другого обеспечения. На самом деле это утопичный вариант, и он реально возможен только тогда, когда сумма задолженности по кредитному договору остается очень маленькой.

Подвариант Б. Банк дает согласие на снятие обременения. Снятие обременения с продаваемого помещения и последующая его продажа и предоставление банку в качестве обеспечения иного помещения (иного имущества) или предоставление другого способа обеспечения по кредитному договору (поручительства, банковской гарантии и т. п.).

Банк не дает согласия на снятие обременения и продажу недвижимости. Продавец сам погашает задолженность перед банком и сам продает недвижимость без обременения.


Бесплатная юридическая консультация:

С одной стороны, это возможно только в тех случаях, если кредитный договор позволяет гасить кредит досрочно. С другой — для потребительских кредитов установление в договоре запрета на досрочное погашение кредита признается недействительным и нарушающим права указанных потребителей. Потребителями в данном случае признаются лица, которые указаны в Законе РФ от 07.02.1992 №«О защите прав потребителей». Так, в соответствии с преамбулой к указанному федеральному закону потребителем является гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

По одному из дел суды, исходя из статьи 32 Закона «О защите прав потребителей», предусматривающей возможность в любое время отказаться от исполнения договора, сделали вывод о том, что является нарушением прав потребителей включение в кредитный договор следующего условия: «Настоящим договором устанавливается временной период в размере 6 (шести) месяцев (срок моратория на досрочное погашение, считая от даты фактического предоставления кредита), в течение которого заемщику запрещено производить платежи в счет досрочного исполнения обязательств по настоящему договору».

Утверждение банка о том, что упомянутое ограничение на досрочное погашение кредита якобы не препятствует потребителю «вообще отказаться от исполнения договора», было признано несостоятельным. Как указал суд, в соответствии с пунктом 1 статьи 408 ГК РФ обязательство может быть прекращено в том числе надлежащим исполнением, что для кредитного договора означает возвращение заимодавцу всей суммы займа. Таким образом, суд указал, что запрет на досрочный возврат полученных в кредит денежных средств свидетельствует для заемщика о невозможности отказаться от исполнения договора .

Если для потребительских кредитов включение в договор условия, запрещающего досрочное погашение кредита, признается ущемляющим права и интересы потребителей, то для договоров, заключенных предпринимателями, в данном случае могут быть применены положения статьи 428 ГК РФ, посвященные договорам присоединения. Так, по одному из дел индивидуальный предприниматель обратился с иском к банку об изменении кредитного договора путем исключения из него положения, устанавливающего право банка в одностороннем порядке по своему усмотрению и без объяснения заемщику причин отказать в выдаче кредита либо выдать кредит в меньшем размере, по своему усмотрению и без объяснения причин увеличивать размер процентов за пользование кредитом, а также сокращать срок возврата кредита. При вынесении решения суд руководствовался следующими положениями. В связи с тем что при заключении кредитного договора заемщик был фактически лишен возможности влиять на содержание договора, проект которого был разработан банком и содержал в себе условия, существенным образом нарушающие баланс интересов сторон, суд вправе применить к такому договору положения статьи 428 ГК РФ о договорах присоединения.

По смыслу пункта 1 статьи 428 ГК РФ путем присоединения может быть заключен любой гражданско-правовой договор вне зависимости от состава сторон договора и целей, преследуемых при его заключении. В материалах дела имеются доказательства того, что при заключении кредитного договора предприниматель предлагал банку изложить часть пунктов договора (в том числе оспариваемых пунктов) в иной редакции, чем та, которая была предложена ему банком для подписания. Однако предпринимателю в этом было отказано со ссылкой на внутренние правила, утвержденные председателем правления банка, не допускающие внесения в проект кредитного договора изменений по сравнению с разработанной и утвержденной формой договора в случае, если предметом договора является типовой кредитный продукт, к числу которых сам банк отнес и кредиты, выдаваемые малым предпринимателям для целей пополнения оборотных средств. Поэтому договор был заключен на условиях банка.

Суд кассационной инстанции пришел к выводу, что у предпринимателя отсутствовала фактическая возможность влиять на содержание условий кредитного договора, поэтому он принял условия кредита путем присоединения к предложенному договору в целом, в том числе с учетом оспариваемых условий. Следовательно, к спорному договору могут быть по аналогии закона (статья 6 ГК РФ) применены положения пункта 2 статьи 428 ГК РФ. При этом тот факт, что в договоре имелись и условия, согласованные сторонами индивидуально (сумма кредита, сроки возврата и т. п.), не препятствует применению пункта 2 статьи 428 ГК РФ к тем положениям кредитного договора, в отношении которых заемщик был вынужден принимать навязанные ему условия.


Бесплатная юридическая консультация:

Суд признал, что положения кредитного договора, об исключении которых просил истец, содержат явно обременительные условия для присоединившейся стороны, которые она, исходя из своих разумно понимаемых интересов, не приняла бы при наличии у нее возможности участвовать в определении условий договора. Спорные положения договора не соответствуют принципу добросовестности в коммерческой деятельности, они явно обременительны для заемщика, поэтому существенным образом нарушают баланс интересов сторон кредитного договора, так как предоставляют кредитору возможность в одностороннем порядке изменять согласованные сторонами условия договора, которые являются существенными для договоров такого вида. Суд также отметил, что в договоре не предусмотрена возможность заемщика, несогласного с изменением условий кредитования, без согласия кредитора досрочно возвратить кредит на прежних условиях и тем самым прекратить отношения с банком, напротив, досрочный возврат кредита по инициативе заемщика договором запрещен.

Постановлением суда кредитный договор был изменен, спорные пункты исключены. Кроме того, суд кассационной инстанции в постановлении подчеркнул, что изменение кредитного договора данным судебным актом означает, что спорные пункты договора утрачивают силу с момента принятия этого судебного акта (часть 5 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) .

В данном варианте реализации заложенного имущества деньги для досрочного погашения кредита берутся у будущего покупателя заложенной недвижимости по договору срочного беспроцентного займа.

Механизм сделки выглядит следующим образом.

1. Заключается предварительный договор купли-продажи, по которому продавец обязуется к определенному числу (учитывается время, необходимое на погашение кредита и снятие обременения с недвижимости) заключить основной договор купли-продажи недвижимости. При этом (для соблюдения прав покупателя) можно будет прописать в договоре возможность автоматического зачета суммы займа в счет покупной цены помещения.


Бесплатная юридическая консультация:

2. Заключается беспроцентный срочный договор займа между покупателем (займодавцем) и продавцом (заемщиком) на сумму, необходимую для погашения кредита.

3. Покупатель погашает кредит перед банком.

4. Банк снимает обременение с помещения.

5. После погашения кредита и снятия обременения с помещения заключается основной договор купли-продажи, оплата по которому уже была частично или полностью произведена заемными денежными средствами.

При данном варианте не стоит забывать об ограничениях, которые устанавливает законодательство о банкротстве. Как свидетельствует судебная практика, в передаче дела по иску о признании недействительными сделок по досрочному погашению долга по кредитному договору для пересмотра в порядке надзора судебных актов было отказано, так как, удовлетворяя иск, суд исходил из того, что их совершение повлекло за собой уменьшение конкурсной массы должника и предпочтительное удовлетворение требований одного кредитора перед другими кредиторами должника .


Бесплатная юридическая консультация:

По другому делу судами было установлено, что ЗАО «Вегат Плюс», будучи клиентом АКБ «Электроника» (ОАО), произвело досрочное погашение задолженности по кредитному договору, заключенному с АКБ «Электроника» (ОАО), путем внутрибанковских проводок по списанию денежных средств в размере рублей 56 копеек (рублей в счет оплаты основного долга,рублей 56 копеек — проценты за пользование кредитными средствами), находящихся на расчетном счете ЗАО «Вегат Плюс».

Решением Арбитражного суда города Москвы АКБ «Электроника» (ОАО) признано банкротом. В соответствии со статьей 103 Закона о банкротстве сделка, заключенная или совершенная должником с отдельным кредитором или иным лицом после принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом и (или) в течение шести месяцев, предшествовавших подаче заявления о признании должника банкротом, может быть признана судом недействительной по заявлению внешнего управляющего или кредитора, если указанная сделка влечет за собой предпочтительное удовлетворение требований одних кредиторов перед другими кредиторами.

В пункте 17 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.04.2009 № 32 «О некоторых вопросах, связанных с оспариванием сделок по основаниям, предусмотренным ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)"» разъяснено, что поскольку дача клиентом распоряжения о списании денежных средств с его счета в банке в счет погашения задолженности клиента перед банком или списание банком в безакцептном порядке денежных средств со счета клиента в банке в счет погашения задолженности клиента перед банком может влечь за собой предпочтительное удовлетворение требований одних кредиторов перед другими кредиторами, эти сделки также могут быть оспорены на основании пункта 3 статьи 103 Закона о банкротстве как при банкротстве банка, так и при банкротстве клиента.

Таким образом, установив по рассматриваемому делу, что ЗАО «Вегат Плюс» являлось кредитором АКБ «Электроника» (ОАО) и в результате совершения оспариваемых сделок имело место предпочтительное удовлетворение его требований перед другими кредиторами АКБ «Электроника» (ОАО) в течение шести месяцев перед возбуждением процедуры банкротства АКБ «Электроника» (ОАО), суд на основании статьи 103 Закона о банкротстве удовлетворил заявленные требования .

Продажа заложенной недвижимости и погашение кредита с участием банка.


Бесплатная юридическая консультация:

В этом случае продажа заложенной недвижимости и погашение кредита происходит при участии банка. Деньги покупателя, как и в первом случае, идут частично продавцу, частично банку для погашения оставшейся части кредита.

Например, продается помещение, стоимость которого составляет рублей, а остаток ссудной задолженности —рублей. В этом случае покупатель погашает задолженность продавца по кредиту перед банком, а оставшуюся часть стоимости квартиры передает продавцу.

Возможность погашения кредита не заемщиком, а другим лицом базируется на положениях статьи 313 ГК РФ, в соответствии с которой исполнение обязательства может быть возложено должником на третье лицо, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа не вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично. В этом случае кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом. Данные действия допускает и судебная практика.

Так, судами было установлено, что общество перечислило банку по платежному поручению денежные средства в размерерублей, указав в качестве назначения платежа погашение задолженности предприятия по кредитному договору на основании договора залога от 27.10.2004 № 859.

Ссылаясь на отсутствие договорных отношений с банком и ошибочность перечисления указанной денежной суммы, общество обратилось с иском о взыскании неосновательного обогащения в суд.


Бесплатная юридическая консультация:

Суды пришли к выводу о том, что общество не представило надлежащих доказательств, свидетельствующих о неправомерности удержания банком истребуемой суммы. При этом судами принято во внимание, что отношения между обществом (покупатель) и предприятием (продавец) урегулированы договором купли-продажи, пунктом 5.3 которого установлено, что датой оплаты товара по договору признается дата поступления денежных средств на расчетный счет Красноуфимского отделения № 1774 Сбербанка России в счет погашения задолженности по кредитному договору от 27.10.2004 № 486.

Между банком и предприятием (заемщиком) заключен кредитный договор, в рамках которого у предприятия возникло обязательство по погашению кредита, а также в целях надлежащего исполнения заемщиком обязательств по кредитному договору — договору залога от 27.10.2004 № 859. Исполнение обязательства по погашению кредита за предприятие в соответствии со статьей 313 ГК РФ было принято банком от общества, поскольку пунктом 3.5 кредитного договора предусмотрена возможность погашения задолженности предприятия путем перечисления соответствующих денежных средств лицами, не являющимися стороной этого договора.

Исходя из изложенного, суд пришел к выводу о том, что денежные средства в суммерублей были перечислены обществом в счет взаиморасчетов между обществом, банком и предприятием. Факт получения банком от общества денежных средств не является для банка неосновательным обогащением .

В тех случаях, когда размер кредита превышает стоимость продаваемой недвижимости (например, рублей — задолженность по кредиту,рублей — стоимость продаваемой недвижимости), отдельного согласования с банком потребует разрешение вопросов, связанных с погашением остатка кредита и предоставления обеспечения под это обязательство.

1) заключается предварительный договор купли-продажи помещения между покупателем и продавцом;


Бесплатная юридическая консультация:

2) заключается трехстороннее соглашение между продавцом, покупателем и банком, по которому покупатель погашает задолженность продавца перед банком, а продавец получает право требования на эту сумму к покупателю;

3) банк снимает обременение с помещения;

4) заключается основной договор купли-продажи помещения, оплата по которому осуществляется в том числе и путем зачета требования покупателя к продавцу.

Отдельно стоит указать, что в случае погашения кредита при посредстве третьих лиц (другого банка, платежной системы) риски, связанные с задержкой зачисления на корреспондентский счет банка платежей заемщика по возврату кредита, лежат на заемщике.

Четвертый вариант. Смена должника по кредиту перед банком.


Бесплатная юридическая консультация:

В данном случае в кредитном договоре покупатель недвижимости занимает место продавца недвижимости в кредитном договоре, ему переходят обязанности по погашению кредита, а продаваемое недвижимое имущество также может выступать обеспечением по кредиту покупателя. В этом случае банк одобряет нового заемщика на старый кредит и происходит оформление кредита на него.

Покупатель по договору купли-продажи платит только то, что причитается продавцу (когда стоимость недвижимости больше задолженности по кредитному договору), а долг банку продолжает выплачивать покупатель в виде ипотеки.

Нужно быть готовым к тому, что данная схема потребует определенного времени и может вызвать возражения у банка, так как связана с оценкой нового должника по кредитному договору.

1) получается согласие банка на перемену должника в кредитном договоре;

2) заключается договор уступки прав и перевода обязанностей по кредитному договору между покупателем и продавцом банком;

3) заключается договор купли-продажи помещения;

4) заключается договор ипотеки с новым собственником.

Пятый вариант. Покупка новой недвижимости и ее залог в качестве обеспечения по тому же или новому кредитному договору с одновременным (в случае необходимости) погашением первоначального кредита.

По этой же схеме происходит перекредитование, когда банк у банка выкупает кредит.

В заключение кратко остановимся на экономических условиях реализации заложенной недвижимости. Во-первых, продавая заложенное помещение, необходимо учитывать, что выиграть на такой сделке можно только в тех случаях, когда цены на недвижимость не изменялись или росли. В противном случае продажная цена помещения может быть меньше остатка задолженности по кредиту.

Во-вторых, продажа заложенной недвижимости — это по определению форс-мажор. Узнав, что помещение заложено, покупатель может расценить это как финансовые трудности продавца и потребовать дополнительной скидки.

В-третьих, в последнее время предложение по недвижимости превышает спрос. Продажа заложенного помещения — более долгий, рискованный и затратный процесс. Это также может быть одной из причин для снижения цены.

руководитель юридической службы ооо «компьюмаркет»

  • Цитировать
  • Ссылка на фрагмент

Посетить семинар по теме «Гражданское право, ГК РФ»

  • С открытой датой Реформа гражданского законодательства РФ, практика применения измененных норм в деятельности юридических лиц и индивидуальных предпринимателей
  • 22.01.2018 Изменения в порядке проведения проверок ГИТ и иных контрольно-надзорных органов в 2018 г.
  • 30.01.2018 Недобросовестные поставщики. Как сохранить вычеты, уйти от ответственности. Проблема электронной декларации по НДС, пути решения
  • 31.01.2018 Какие договоры поставки, аренды и посреднические проверяющие признают безопасными в 2018 году
  • 31.01.2018 Ответственность собственника, директора по долгам компании. Как уйти от ответственности по долгам компании, эффективно взыскать задолженность
  • 19.02..02.2018 Защита прав юридических лиц при проверках контролирующими органами (с учетом актуальных изменений)
  • 19.02..02.2018 Согласование, оформление, контроль исполнения отдельных видов договоров
  • 20.02..02.2018 Претензионная работа в медицинской организации
  • 26.02..03.2018 Претензионная и исковая работа с учетом изменений ГК, ГПК, АПК и КАС РФ
  • 13.03..03.2018 Управление юридической службой на предприятии
  • Новости
  • Статьи
  • Бланки
  • Документы
  • Форум9
  • Блоги 5
  • Семинары
  • Такском
  • Рубрикатор
  • Инструменты
  • Самое важное
  • 2018НБ 👺годовая отчетностьонлайн-ККТигры для бухгалтеров
  • Форум: проблемы со сдачей ССЧ
  • Отчетность за 4 кв. и год
  • Образцы документов
  • Инструкции для бухгалтера

Редакция

Общение

Каналы

Рассылки

Реклама

Приложения

Мы не просим купить подписку и не достаем баннерами об окончании бесплатного периода. Мы просто заботимся о вас и делаем проект иногда на сплошном энтузиазме. Хотите, чтобы он не заканчивался? Поддержите нас, отправив немного рублей. Это просто

Источник: http://www.klerk.ru/law/articles/271735/

Статья: Распоряжение предметом залога без согласия залогодержателя: проблемы судебной практики (Бевзенко Р.С.) ("Банковский ритейл", 2008, n 4)

РАСПОРЯЖЕНИЕ ПРЕДМЕТОМ ЗАЛОГА БЕЗ СОГЛАСИЯ ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯ:

ПРОБЛЕМЫ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ

Залоговое право традиционно считается одним из сложнейших отделов теоретической цивилистики. Наивысшей сложности залоговое правоотношение достигает в случае, когда в него вовлечены третьи лица, причем последние зачастую выступают в роли приобретателей предмета залога, отчужденного залогодателем без согласия залогодержателя.

Не менее сложной и противоречивой представляется практика реализации норм гражданского законодательства о залоге в части обращения взыскания на предмет залога. Объяснений этому может быть несколько: во-первых, некоторые пробелы нашего законодательства о залоге, что значительно осложняет его толкование и применение; во-вторых, столкновение большого числа взаимоисключающих интересов участников оборота и необходимость выбора лишь одного из них, подлежащего защите. Третья же причина — отсутствие четкого, системного понимания того, как должны соотноситься между собой институты залога, защиты добросовестного владения и недействительности сделки. Настоящее исследование является попыткой представить относительно гармоничную картину взаимодействия названных институтов.

Речь идет прежде всего об интересах лица — приобретателя вещи, не знающего о том, что на нее установлен залог, и об интересах залогодержателя, который не получил исполнения от должника по основному обязательству, обеспеченному залогом.

Итак, представим себе следующую ситуацию, к сожалению, типичную для нашего оборота, пока так и не усвоившего в полной мере принцип pacta sunt servanda. Лицо обращается в банк за кредитом, предоставляя в обеспечение некоторое движимое имущество (допустим, производственное оборудование). Между банком и заемщиком, кроме кредитного договора, заключается договор залога, по которому закладываемое имущество остается у должника. Затем после получения суммы кредита заемщик-залогодатель продает предмет залога третьему лицу (назовем его индивидуальным предпринимателем), которое не знало и не могло знать о том, что предмет договора купли-продажи обременен залогом. Согласия залогодержателя на совершение продажи испрошено не было. Заемщик не возвращает банку кредит, банк обращается с требованием об обращении взыскания на предмет залога и обнаруживает, что последний находится уже у третьего лица, получившего его по договору купли-продажи.

Мы сознательно выбираем в качестве исходного примера для настоящего исследования залог движимой вещи; это позволит нам на некоторое время избежать обсуждения тех особенностей, которые накладывает на правоотношение специфика залога недвижимой вещи.

Итак, у нас имеется:

1) банк-залогодержатель, имеющий основания для обращения взыскания на предмет;

2) залогодатель-заемщик, продавший предмет залога без согласия залогодержателя и не исполнивший обязательство по возврату кредита;

3) приобретатель оборудования, не знавший о том, что приобретенная им вещь обременена залогом.

Для того чтобы оценить перспективы обращения взыскания на предмет залога, обратимся прежде всего к регулированию этой стадии залогового правоотношения в действующем законодательстве.

Одно из главных правил залогового права, в котором выражается идея прочности залога, суть следующее — залог следует не за лицом, но за вещью. В действующем же российском законодательстве это правило выражено в ст. 353 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ): «В случае перехода права собственности на заложенное имущество или права хозяйственного ведения им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу». Стало быть, перефразируя известную римскую максиму о праве собственника истребовать свою вещь , права залогодержателя можно выразить следующим образом: где заложенную вещь найду — там обращу на нее взыскание.

Имеется в виду знаменитый принцип rei vindicatio — ubi rem meam invenio, ibi vindico.

В соответствии со ст. 349 ГК РФ обращение взыскания на предмет залога осуществляется по иску залогодержателя, как правило, судом. В качестве предварительного замечания укажем на то, что эта статья не содержит указаний на возможность лица, у которого находится предмет залога, защищаться от предъявленного иска какими-либо особыми возражениями .

Безусловно, ответчик по иску может противопоставить залогодержателю возражения, связанные с действительностью договора залога либо с отсутствием оснований для удовлетворения права залогодержателя за счет заложенного имущества и т.д. Мы же имеем в виду какие-либо эксцепции, не связанные с действием договора залога.

ГК РФ содержит норму, которая запрещает распоряжение предметом залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором залога (п. 2 ст. 346 Кодекса). На практике наибольшие проблемы связаны со следующим вопросом: как следует квалифицировать сделку по отчуждению предмета залога, в случае если залогодатель распорядился предметом залога без согласия залогодержателя. Существует несколько возможных ответов на этот вопрос: такая сделка является ничтожной (так как она противоречит предписанию закона (ст. 168 ГК РФ)) или оспоримой. Возможен и третий вариант — такая сделка действительна.

Изучение судебной практики показывает, что каждый из подходов получил свое отражение в постановлениях окружных судов.

Достаточно последовательно мнения о том, что отчуждение залогодателем предмета залога является ничтожной сделкой, придерживается Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа. При этом логика рассуждений суда такова: закон устанавливает запрет на отчуждение предмета залога без согласия залогодержателя. Следовательно, продажа предмета залога нарушает норму закона (п. 2 ст. 346 ГК РФ), стало быть она является ничтожной по ст. 168 Кодекса. Аналогичный подход встречается в делах, рассмотренных Федеральным арбитражным судом Северо-Кавказского округа, Федеральным арбитражным судом Поволжского округа и Федеральным арбитражным судом Восточно-Сибирского округа (см. подробнее: ФАС ВСО, от 17 августа 2006 г. N А/06-Ф/06-С2; ФАС ДО, от 29 апреля 2003 г. N Ф03-А73/03-1/906, от 21 декабря 2004 г. N Ф03-А04/04-1/3313, от 13 января 2005 г. N Ф03-А59/04-1/3958, от 25 апреля 2006 г. N Ф03-А73/06-1/614; ФАС ПО, от 16 сентября 2004 г. N А/2003-СГ2-4; ФАС СКО, от 14 июня 2005 г. N Ф/2005).

Иной подход — сделка по отчуждению имуществом является оспоримой — был продемонстрирован (правда, на примере рассмотрения дела об отчуждении предмета договора ипотеки, то есть недвижимого имущества) в одном из дел Федерального арбитражного суда Поволжского округа. Так, изучая правовую природу отчуждения предмета залога без согласия залогодержателя, суд указал следующее: исходя из положений п. 2 ст. 346 ГК РФ, п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке), предусматривающих, что залогодатель вправе отчуждать предмет залога только с согласия залогодержателя, сделка по отчуждению является оспоримой, так как такое последствие прямо предусмотрено Законом об ипотеке (ФАС ПО, от 11 января 2005 г. N А/03-18).

Весьма распространен и третий подход, в соответствии с которым сделка по продаже предмета залога без согласия залогодержателя не может быть признана ничтожной или оспоримой. Основными его выразителями являются Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа и Федеральный арбитражный суд Центрального округа. В одном из дел к этому подходу (вопреки собственной сложившейся практике) присоединился и Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, а также Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа. Этот подход основан на следующем рассуждении. В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая закону, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или нарушение имеет иные последствия. В соответствии с пп. 3 п. 2 ст. 351 ГК РФ в случае нарушения залогодателем обязанности по получению согласия на отчуждение предмета залога залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обязательства, обеспеченного залогом, а также обратить взыскание на заложенное имущество. Именно это и является последствием нарушения нормы п. 2 ст. 346 ГК РФ (ФАС ДО, от 16 декабря 2002 г. N Ф03-А73/02-1/2585; ФАС ЗСО, от 11 июля 2006 г. N Ф/2006(24379-А45-36); ФАС СЗО, от 14 марта 2006 г. N А/04-23, от 5 мая 2006 г. N А/2005-С2; ФАС ЦО, от 7 июля 2006 г. N А68-ГП-33/3-05, от 27 сентября 2006 г. N/05).

Наиболее приемлемым с точки зрения задач, решаемых залоговым правом, должен быть признан третий подход, требующий, правда, определенных уточнений . Наличие в Законе об ипотеке специальной нормы (ст. 39 Закона), устанавливающей возможность признания недействительной сделки об отчуждении предмета, делает неправильным вывод о том, что единственным последствием отчуждения предмета залога является возможность требовать досрочного исполнения обязательства и обращения взыскания на предмет залога. Еще одно последствие — оспоримость сделки по продаже заложенного недвижимого имущества (ст. 168 ГК РФ опять же предусматривает, что сделка, нарушающая закон, может квалифицироваться как оспоримая) .

Ранее нами было высказано мнение, в соответствии с которым сделка по продаже предмета залога без согласия залогодержателя является оспоримой — она может быть признана недействительной в соответствии со ст. 174 ГК РФ, так как совершена лицом, чьи полномочия на совершение сделки были ограничены договором залога (см.: Бевзенко Р.С. Некоторые проблемы обращения взыскания на предмет залога, приобретенный третьим лицом // Правосудие в Поволжье. 2004. N 4; Гражданское право: Актуальные проблемы теории и практики / Под ред. В.А. Белова. — М., 2007. С. 727 и далее.). Мы по-прежнему полагаем, что отчуждение залогодателем своей вещи, обремененной залогом, происходит с нарушением ограничений его (залогодателя) правовых возможностей, которые ограничены договором. Наиболее спорным местом в предлагаемом нами подходе является неоднозначность понятия «полномочия на совершение сделки», так как термин «полномочия» может пониматься и как «собственные правовые возможности», и как «правовые возможности, которыми одно лицо наделило другое лицо». Законодательство дает возможность понимать термин «полномочия» и в первом смысле, и во втором. Понятно, что при толковании термина «полномочие на совершении сделки» во втором смысле основание для применения ст. 174 ГК РФ к отношениям залогодателя, приобретателя предмета залога и залогодержателя совершенно утрачивается. При толковании термина «полномочия» в первом, более широком, смысле такую возможность отрицать совершенно невозможно. По всей видимости, именно указанные разночтения в понимании понятия «правомочия» имели место в одном из дел, рассмотренных ФАС ВВО. Судами обсуждалась правовая природа сделки по отчуждению имущества без согласия залогодержателя. Приобретатель имущества настаивал, что эта сделка не является ничтожной (как это было установлено судами первой и апелляционной инстанций), а оспорима по ст. 174 ГК РФ. Окружной суд, рассматривавший кассационную жалобу, этот довод заявителя жалобы отклонил, указав, что ничтожность договора купли-продажи установлена вступившим в силу решением арбитражного суда по другому делу между теми же лицами (ФАС ВВО, от 9 ноября 2005 г. N А82-93/2003-Г/15).

Применение ст. 174 ГК РФ к отношениям приобретателя предмета залога и залогодателя кажется нам привлекательным еще и тем, что указанная норма Кодекса позволяет учесть упречность или безупречность поведения приобретателя. Если приобретатель знал о залоге и не потребовал от отчуждателя подтверждения согласия залогодержателя на отчуждение, то представляется вполне справедливым признать такую сделку недействительной и возвратить в порядке реституции вещь обратно залогодателю, предотвратив тем самым спор залогодержателя и приобретателя вещи и минимизировав усилия последнего по получению удовлетворения за счет предмета залога. Если приобретатель не знал о залоге, то вещь должна перейти в собственность приобретателя. Правда, в последнем случае право залога сохранится, и залогодержатель все равно будет иметь возможность обратить взыскание на заложенную вещь (см. об этом далее).

Впрочем, с развитием системы регистрации прав на недвижимое имущество и обременений, наложенных на недвижимость, возможность ситуации, в которой будет подлежать применению норма ст. 39 Закона об ипотеке, станет крайне узкой. По всей видимости, по этой статье будут оспариваться только сделки по отчуждению заложенной недвижимости, осуществленные по подложным документам (например, поддельное согласие залогодержателя на отчуждение и т.п.).

Есть и еще одно соображение, которое может быть выдвинуто против указанного подхода. Из текста пп. 3 п. 2 ст. 351 ГК РФ неясно, имеет ли законодатель в виду ситуацию, когда предмет залога еще находится во владении у залогодателя, который пытался распорядиться предметом залога, или эта норма применяется и в случае, когда предмет залога уже передан третьему лицу. В последнем случае перед нами в полный рост встает следующий вопрос: имеет ли какое-либо значение тот факт, что приобретатель предмета залога не знал и не мог знать о том, что имущество, приобретенное им, состоит в залоге и отчуждатель распорядился им без согласия залогодержателя.

Практика Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации также свидетельствует о том, что суд придерживается взгляда на отчуждательную сделку, совершенную без согласия залогодержателя, как на сделку действительную. Это вытекает из следующего дела.

Гражданами Ершовой Т.Ф., Калмыковой Е.А., Карпинской В.П. и Гайнетдиновой Ф.Т. заключены договоры займа денежных средств от 05.12.2002, 20.01.2003, 24.01.2003 и 25.01.2003 соответственно с Курниным В.А., обеспеченные одновременно заключенными договорами залога, предметом которого явились принадлежащие заемщикам доли в уставном капитале общества: 4,27, 3,1, 3,1, 2,27% соответственно.

По договорам от 28.03.2003 Ершова Т.Ф., Калмыкова Е.А., Карпинская В.П., Гайнетдинова Ф.Т. подарили обремененные залогом доли Чмелевой Г.Н.

Между тем Курниным В.А. и названными лицами были заключены договоры купли-продажи долей в уставном капитале общества: с Ершовой Т.Ф. от 19.06.2003 и 11.07.2003 в размере 4,02 и 0,25%; с Карпинской В.П. от 25.06.2003 в размере 3,1%; с Калмыковой Е.А. от 26.06.2003 в размере 3,1%; с Гайнетдиновой Ф.Т. от 26.06.2003 в размере 2,27% (всего 12,74%).

Письмом от 29.04.2005 Курнин В.А. был уведомлен о состоявшейся уступке указанных долей Ершовой

Источник: http://www.lawmix.ru/bux/38158